关于抵押合同效力的裁判规则

关于抵押合同效力的裁判规则

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8. 董事会决议是公司内部事务，不能以此对抗不知情的抵押权人，即使未经董事会决议，抵押合同仍然有效，抵押权及于约定期间发生的债务

9. 当事人约定先办理抵押登记后签订主债权债务合同的，抵押登记不因其先于主合同债权成立而无效

10. 金融机构以协议形式与债务人达成具有减免债务性质的约定具有合同法律效力，属于建立新的法律关系，当事人应当遵守

11. 抵押人以自有房产为债权提供抵押，但抵押人同时有两枚公章，办理抵押登记所用的公章后被法院判决予以收缴，办理抵押时的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更换，抵押行为仍然有效

12. 在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应认定该抵押合法有效

13. 土地使用权与土地上建筑物权利主体不一致，进行抵押并登记的，抵押行为有效，债权人取得抵押权

14. 地上建筑物所有权转移后就其占用范围内土地使用权单独抵押属无权处分，土地使用权抵押无效

八、董事会决议是公司内部事务，不能以此对抗不知情的抵押权人，即使未经董事会决议，抵押合同仍然有效，抵押权及于约定期间发生的债务

——中国工商银行福州市晋安支行与福州伊贝思饮品公司及伊贝思制药公司抵押借款合同纠纷案（最高人民法院[1998]经终字第308号民事判决书）

最高人民法院认为：（略）上述事实表明，伊贝思饮品公司由外商独资企业变更为中外合作经营企业，只是对该公司的股东人数、注册资金及资本构成变更，并不是撤销原法人，设立新法人，外商独资的伊贝思饮品公司与中外合作经营的伊见思饮品公司系同一法人，前者对伊贝思工业大厦的所有权即为后者对伊贝思工业大厦的所有权。郑琼璇系伊贝思饮品公司的法定代表人，其在以伊贝思饮品公司的名义与工行晋安支行签订抵押借款合同及办理抵押登记手续时，持有载明伊贝思饮品公司系伊贝思工业大厦所有者的产权证书及伊贝思饮品公司三名董事签字的同意设定抵押的董事会决议，使工行晋安支行有理由相信郑琼璇有权代表伊贝思饮品公司对伊贝思工业大厦设定抵押。虽然在抵押借款合同上加盖的伊贝思饮品公司的印鉴与其在工商行政管理部门预留的印鉴不一致，但郑琼璇作为法定代表人在该合同上代表伊贝思饮品公司签字，所产生的法律后果应由伊贝思饮品公司承担。《中外合作经营企业法实施细则》第28条、29条关于中外合作经营企业董事会会议应当有三分之二以上董事出席方能举行及中外合作经营企业的资产抵押由出席董事会会议的董事一致通过方可作出决议的规定，是关于中外合作经营企业内部机构职责权限划分的规定，不能以公司董事会未依据上述规定对设定抵押作出决议、法定代表人超越职权擅自设定抵押为由对抗不知情的抵押权人工行晋安支行。伊贝思饮品公司与工行晋安支行签订抵押借款合同后，双方依法在房地产管理部门办理了抵押登记手续，应认定抵押合法有效。工行晋安支行关于请求改判抵押合法有效的上诉主张有理，本院予以支持。（略）

——李国光主编、最高人民法院经济审判庭编：《经济审判指导与参考》第3卷，法律出版社2000年版，第514页。

九、当事人约定先办理抵押登记后签订主债权债务合同的，抵押登记不因其先于主合同债权成立而无效

——湖北莲花湖旅游发展有限责任公司与武汉世纪宏祥物业管理有限公司、湖北莲花湖物业有限公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院[2012]民二终字第56号民事判决书）

【裁判要旨】双方当事人之间明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，故当事人以抵押权从属于主债权，抵押权不能先于主债权设定为由，主张抵押无效的意见，不予支持。

最高人民法院认为，湖北省高级人民法院在一审中推定了编号为阳抵字第05-98008号、05 -970060号、05 - 960120号及武房阳他字第200000096号的四份《房屋他项权证》所涉抵押合同与主债权之间的对应关系。上述推定的事实与本院二审查明的事实相符。其中，阳抵字第05-98008号《房屋他项权证》系1998年4月2日颁发，早于其担保的1998年9月30日签订的98023号《银行承兑契约》所产生的主债权；阳抵字第05- 970060号《房屋他项权证》系1997年7月4日颁发，早于其担保的1997年7月24日签订的98038号《人民币资金借款合同》所产生的主债权。因先设定抵押权后订立主债权合同是双方当事人之间的真实意思表示，现行法律亦无抵押权不得先于主债权设定的禁止性规定，故对莲花湖旅游公司以抵押权从属于主债权，故抵押权不能先于主债权设定为由，主张抵押无效的上诉意见，本院不予支持。

——最高人民法院民事审判第二庭编： 《商事审判指导》2012年第4辑（总第32辑），人民法院出版社2013年版，第221～238页。

十、金融机构以协议形式与债务人达成具有减免债务性质的约定具有合同法律效力，属于建立新的法律关系，当事人应当遵守

——中国长城资产管理公司郑州办事处与开封宏达拨叉（集团）有限公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院民事判决书）

最高人民法院经审理认为：关于2002年12月22日的《协议书》是否形成新的法律关系问题。从本案查明的事实看，第一，双方当事人之所以签订2002年12月22日的《协议书》，是因为宏达公司当时已经处于生产经营停止、贷款本息长期偿还不了的状态，开封县分理处明知对宏达公司的涉案贷款几乎无法追回，所以才会让其上级银行参与签订该协议，明确债务人偿还400万元，其余款项由银行内部作损失类处理。该协议书是对借贷双方多年的借贷关系作了一个了结，将近6000万元贷款缩减为400万元，取代原有的16份借款合同关系，使开封县分理处与宏达公司之间形成了借贷400万元新的债权债务关系。关于协议书中“其余款项由银行内部作损失类处理”的表述，虽然此种做法是银行内部对贷款损失的一种处理方法，并不必然导致对外债权的消灭，但是当银行以此作为与债务人达成协议的一个条款，作出“作损失类处理”的明确表述，并结合《协议书》的其他条款，可以认定双方同意债务人一旦按照协议约定的义务履行，则其余贷款即为免除。第二，该协议书并未完全实际履行，宏达公司偿还该协议书项下的两笔款项中，第一笔款偿还的时间比协议书约定的时间迟了一天，但这并不足以导致开封县工行签订该协议的目的无法实现，不构成根本性违约，特别是宏达公司在生产经营已经停止、开封县工行在收到第一笔还款100万元后未及时解除相关财产抵押的情形下，又向该行偿还了第二笔60万元；而开封县工行始终未解除宏达公司房地产的抵押手续，协议书没有完全履行主要责任在于开封县工行。因此，原审判决认定2002年12月22日的《协议书》变更了双方借款合同及抵押合同的内容，并按该协议判定债务数额并无不当，本院予以维持。长城公司郑州办事处有关应以原有16份借款合同要求债务人偿还借款的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。双方当事人签订的99年开工银抵字第001号、002号《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审判决认定合法有效正确，本院予以维持。因2002年12月22日的《协议书》确认的400万元债权实际系该协设签订之前发放，且数额在上述两份《最高额抵押合同》约定的担保范围内，故原审判决认定长城公司郑州办事处就该400万元在上述两份《最高额抵押合同》项下的抵押物享有优先受偿权正确，本院予以维持。

——最高人民法院民事审判第二庭编： 《商事审判指导》2011年第3辑（总第27辑），人民法院出版社2012年版，第225～226页。

十一、抵押人以自有房产为债权提供抵押，但抵押人同时有两枚公章，办理抵押登记所用的公章后被法院判决予以收缴，办理抵押时的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更换，抵押行为仍然有效

——辽宁大连盛宝大厦物业管理有限公司诉中国工商银行大连市分行营业部等信用证欠款上诉案（最高人民法院[1998]经终字第475号民事裁定书，法公布[2002]第47号）

最高人民法院认为：关于盛宝物业公司与大连工行营业部签订的抵押合同，系双方当事人在自愿平等基础上订立的，意思表示真实一致，亦不违反法律规定。原审认定该合同有效是正确的，亦应维持。本案抵押合同签订时和办理抵押登记时，谢昆明系盛宝物业公司合法的法定代表人，且其担任法定代表人长达三年之久，即自国家工商行政管理局1996年12月19日核发营业执照起，至2000年8月1日该营业执照变更法定代表人止。根据《民法通则》第43条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”的规定，盛宝物业公司应当履行其在抵押合同上约定的义务。原审判令盛宝物业公司承担抵押担保责任正确，应予维持。至于谢昆明担任法定代表人期间，盛宝物业公司拥有两枚公章的问题，完全是因该公司内部管理混乱造成的，由此产生的法律后果，该公司应当自负其责。在此期间，无论法定代表人谢昆明使用哪一枚公章对外签订合同，按照法律规定，盛宝物业公司均应承担民事责任。盛宝物业公司上诉认为办理抵押登记时所用公章在2000年1月31日被法院判决收缴，因此该抵押登记即无效，盛宝物业公司可以不承担抵押担保责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

——最高人民法院办公厅编：《最高人民法院公布裁判文书（2002年）》，人民法院出版社2003年版，第438～444页。

十二、在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应认定该抵押合法有效

——恒丰银行股份有限公司龙口支行与青岛江南房地产开发公司借款抵押合同纠纷案（最高人民法院[2006]民二提字第21号民事判决书）

【裁判摘要】申请抵押登记是物权人的权利，审查和登记是国家行政管理机关从事的公示行为。在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应依公示原则和公信原则认定抵押合法有效。

——万鄂湘、张军主编：《商事法律文件解读》2008年第7、8辑（总第43、44合辑），人民法律出版社2008年版，第169～170页。

十三、土地使用权与土地上建筑物权利主体不一致，进行抵押并登记的，抵押行为有效，债权人取得抵押权

——四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案（最高人民法院[2002]民二终字第144号民事判决书）

最高人民法院经审理认为：1997年11月5日，总府农行与盛世公司签订的川农行营业部授[1997]字第0901-A-003号《授信额度合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效。总府农行与盛世公司在本案中签订和履行的共计3000万元人民币借款合同、335.14万美元借款合同和5040万元人民币汇票承兑协议，系对《授信额度合同书》的实际履行，合法有效。上述借款到期后，盛世公司尚欠总府农行借款本金共计9771. 6078万元人民币及相应利息，依法应承担归还借款本息的民事责任。华通公司虽投资534. 67218万元并在1996年11月19日取得国有土地使用证，拥有该土地使用权，但并未就其出资兴建的综合楼部分办理相应的房屋产权证书，因此，在大陆桥招商城地上建筑物产权登记之前，华通公司尚无权对综合楼部分主张权属。对双方共同出资联合修建大陆桥招商城一节，本院二审期间，双方均未提出相关合作协议，因此华通公司虽主张大陆桥招商城房产应属双方共有，但因其主张缺乏相应证据，不能对抗盛世公司依法定程序办理的大陆桥招商城房屋产权证书的效力。关于抵押合同所涉抵押物登记问题，盛世公司按照合同双方在该抵押合同中的约定，将其拥有的大陆桥招商城房产及其占用范围内的国有土地使用权，作为主合同下对总府农行的抵押物，在成都市双流县房地产管理所办理了抵押登记并领取了房地产他项权利证书。虽然该房地产他项权利证书只有大陆桥招商城地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第36条规定，上述房地产抵押应为有效。基于大陆桥招商城房产登记产生的公信力以及《担保法》第36条相关规定，总府农行有理由相信盛世公司有权对大陆桥招商城房地产进行抵押，其与盛世公司签订的抵[1997]字第0862号《抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，且办理了相应的抵押物登记手续，依法应为有效。华通公司关于《抵押合同》无效的上诉理由，因缺乏法律依据，本院不予支持。总府农行作为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因盛世公司的抵押登记仔为而取得的抵押物权，依法应当受到保护。双流县房管部门在为盛世公司办理相关房产证书及房地产抵押登记中是否存在疏漏，以及盛世公司是否存在欺诈并对华通公司构成侵权，属于另外法律关系，不属本案审理范围。华通公司以房管部门为盛世公司办理房产证书不符合法定条件以及盛世公司采取欺诈手段骗取房产证明为由，主张盛世公司与总府农行之间的《抵押合同》无效的上诉理由不能成立。华通公司与盛世公司有关联合修建大陆桥 招商城中的权益，由于在颁发大陆桥招商城的房产证中，上诉人并未作为共有人，因此，华通公司与盛世公司在联建中形成的债权债务关系，仅在当事人之间有约束力，不能对抗总府农行已享有的担保物权，如果上诉人认为盛世公司对其有侵权行为或违约行为，可向该公司主张权利。因此，华通公司关于总府农行对存在争议的房地产办理抵押过程中也存在重大过错，应认定该《抵押合同》无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。因盛世公司不履行到期债务的还款义务，总府农行有权对上述抵押合同中设定的抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。

——最高人民法院民事审判第二庭编：《民商审判指导与参考》2003年第1卷（总第3卷），人民法院出腹社2003年版，第249～259页。

十四、地上建筑物所有权转移后就其占用范围内土地使用权单独抵押属无权处分，土地使用权抵押无效

——中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷上诉案（最高人民法院[2007]民二终字第222号民事判决书）

【裁判摘要】

根据《城市房地产管理法》第31条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。

——《最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）。