未经民主议定程序对外发包集体土地并非当然无效

未经民主议定程序对外发包集体土地并非当然无效

——未经或违反民主议定程序而签订的农民集体所有土地承包合同一般应认定无效，但不能对所有案件简单机械适用。

标签：合同效力⊙农民集体土地承包合同⊙民主议定程序

案情简介：1999年11月，村委会与非本村村民的黄某签订《联合开发合同》，约定黄某投资开发村集体所有的森林公园，并约定开发完成后由黄某承包经营及每年上缴的承包费数额。2002年，黄某成立旅游公司。2010年，村委会以对外承包未经民主议定程序为由主张《联合开发合同》无效，黄某与旅游公司反诉要求继续履行。

法院认为：①从内容上看，《联合开发合同》虽名为联合开发，实为承包经营，且承包经营的标的物并非整片森林，而是森林公园经营权。依当时适用的《土地管理法》第15条第2款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中，黄某非村集体经济组织成员，其承包经营涉案土地应经上述民主议定程序。②基于村委会的法律地位，其在和黄某签订《联合开发合同》时，应保证对内就合同签订已经过民主议定程序，此系其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因村委会换届而有所改变。在本案诉讼前，在合同签订后十余年间，村委会和镇政府不仅未对合同签订提出异议，反而对黄某、旅游公司履行合同的行为一再表示肯定和认可，现村委会作为缔约主体以合同未经民主议定程序为由主张合同无效，是将自己未尽缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚实信用原则。③《联合开发合同》签订时，最高人民法院法释〔1999〕15号《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》仍适用。该司法解释第25条规定越权发包所签承包合同为无效合同，但“自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。”本案中，《联合开发合同》已签订并履行十余年，黄某、旅游公司已做大量投入，村委会所提证据不足以证明该合同不能继续履行，故判决双方当事人继续履行。

实务要点：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，因违反《土地管理法》规定一般应认定无效，但不能对所有案件简单机械适用，应结合具体案情，考虑案件处理效果和当事人利益均衡而作出具体判断。

案例索引：见《未经民主程序而签订的农民集体所有土地承包合同的效力认定——广东省东莞市樟木头镇石新社区居民委员会与被上诉人黄淦波、广东省东莞市观音山森林公园开发有限公司承包经营合同纠纷案》（于蒙，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201403/59：188）。