农村房屋析产纠纷的若干实体问题

司法实践中，引起农村房屋析产纠纷的主要事由有因离异、继承而要求分家析产，要求分割的房屋既有客观存在的现有农房，也有被拆迁后安置的非农房，有些还会出现无权分安置房但对安置前的农房有权利份额的情形。从实体处理方面，可分以下情况：

(一)离异或丧偶的儿媳或女婿要求分割现有农村房屋的问题

1、儿媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用权的人口为以前家庭人口，新入户的儿媳或女婿婚嫁，政府没有另划拨宅基地，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?

房地产律师认为，依我国宪法规定，农村宅基地是集体所有，家民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，政府应当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，换言之，只要是户口注册的农民，必然享有宅基地的使用权。新入户的儿媳或女婿，在入户之前，原户籍地所在地的农村宅基地使用权并未丧失。当其婚嫁后，原宅基地应当收回，由婚嫁所在地的乡政府另行划拨。上述情形说明婚姻所在地的政府未划拨。既然无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶儿媳或女婿，对于配偶的财产有继承权，因此在此种情形下，如果配偶对房屋有权利份额，儿媳或女婿可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述儿媳或女婿又无宅基地使用权，配偶的宅基地使用权又不能继承，因此儿媳、女婿无权分割房屋，但有权继承配偶享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。

2、儿媳或女婿入户后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分户，但原有宅基地使用证上载明的家庭人口总量不变，即儿媳或女婿填补了兄妹的份额，而房屋没有增加或减少，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?

房地产律师认为，农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。婚嫁后的宅基地应视婚嫁人户口迁移情况而定。出现上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果户口所在地发生变化，宅基地也相应变化，同时新入户的儿媳或女婿的宅基地也随其户口变化而定。根据户口管理的规定，兄妹婚嫁后，其宅基地应被收回，新入户儿媳、女婿应予划拨，如果二者进出的人口总量不变，由儿媳女婿填补兄妹份额有利于土地管理和生产、生活。但农村宅基地使用证上的人口情况应作相应改变。因此上述情形实质上说明儿媳或女婿享有了宅基地使用权，当然有权分割房屋。但因房屋非己所有，应作补偿，同时也有权继承配偶对房屋所有权的份额。

3、在第1种的情形下，入户后的儿媳或女婿虽然没有新增宅基地，但对原有房屋进行了改建或重建。儿媳、女婿出工出力出钱，甚至是与配偶完全以夫妻共同财产进行改建或重建，丧偶后是否有权分割房屋?

房地产律师认为，由于儿媳或女婿没有宅基地使用权，应无权分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了贡献，特别是夫妻重建的房屋系夫妻共同财产，对地上的这部分财产，儿媳或女婿享有部份或全部权利，因此即使无权分割房屋，但有权要求获得房屋的财产价值，由使用该房且又有宅基地使用权的其他家庭成员进行补偿。如果儿媳或女婿的原有宅基地已收回，还有权要求现户口所在地政府另行按标准划拨，使居住权利得到救济。

4、在同时具备2、3的情形下，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋?

房地产律师认为，既然家庭人口总量不变，入户的儿媳、女婿实质上享有了宅基地使用权。如果丧偶后要求分割房屋，按房地不可分原则应当允许。如果地面房屋的修建没有儿媳或女婿的贡献，应当全额补偿原房屋所有人;如果对房屋进行了改建或重建，视儿媳或女婿出工出力出钱的实际情况，有权部份或全额分割房屋。

离异的儿媳或女婿申请分家析产的原则与丧偶情形一致，只是享有对房屋部份的继承权。

(二)分割拆迁安置房的问题

拆迁安置目前并无法律依据，主要是地方政府的行政法规和政策文件。拆迁安置的标准有本地特点，如成都市《征地补偿安置办法》规定的拆迁事实依据就是根据农村宅基地使用证上载明的家庭人口、房屋面积进行安置，不够政策标准的，由拆迁户自行选择补钱补足或放弃;超过部份由政府货币补偿。实践中，如果宅基地使用证上的人员要求分割拆迁后安置的房屋应当如何处理?

1、房屋拆迁安置前，未分家析产，安置后变为城市房屋并领取了产权证，而证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋?

房地产律师认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。根据房屋实际状态的可分性与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，房地产律师认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，而农村房屋的价值并无宅基地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。

2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房?如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。房地产律师认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置房。

(三)自愿减少分割房屋的权利份额引发的宅基地使用权问题

有权足额分割房屋的原告自愿放弃部份房屋，法院判决支持其诉请后是否意味着改变了其应享有的宅基地使用权面积?如离异女沈某诉其肖父、前夫肖男分割房产一案。婚前肖家户口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面积110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入户并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某与肖男离婚并抚养儿子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用权，对40平方米房屋，沈母子享有20平方米(子的份额由父母共同支付对价补偿)。现分割房屋，沈某有权依享有的宅基地使用面积在对价补偿超出部份房屋价值后取得起码40平方米的房屋的所有权，但沈某不愿补偿超出部份的价值并自愿放弃一部份权利，只请求法院分割给她母子20平方米的房屋。法院尊重其处分权，判决支持了沈某的诉请。根据房地不可分原则，也意味着沈母子只享有该房屋范围下同面积的宅基地使用面积。该面积远远不够政策的40平方米。沈女如果要求政府增拨宅基地使用面积，政府是否应支持?房地产律师认为，虽然房地不可分，但两种权利是分离的，沈女有权增加宅基地面积。同时政府应当收回肖父、肖男因沈女放弃现时获得的超出应有标准的宅基地面积。该范围上的建筑应视为无宅基地使用权的非法建筑。