物业管理纠纷中业主败多胜少的现象应引起重视

物业管理纠纷中业主败多胜少的现象应引起重视

作者：洛阳市涧西区人民法院 于风卫

自2005年至今，洛阳市涧西区法院共受理物管纠纷案件102起，其中，调解撤诉37起，判决65起。在判决的65起案件中，物业管理公司胜诉41起，业主胜诉24起，业主胜诉率仅为36.9%。

在司法审判中业主败多胜少的原因主要有以下几方面：一是物业服务企业一般都有较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，在法律知识、证据收集，以及诉讼经验，甚至是在合同中对法律责任的规避等方面都比业主更有优势；二是我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商，而导致在诉讼中承担败诉结果；三是业主在维护自身权益过程中的不理性行为，致使上街堵路、流血冲突等事件的发生，对房地产公司、物业服务企业或他人的人身、财产侵权；四是目前在物管方面仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统行政法规和地方性法规，在司法实践中不易操作，致使法院一些问题因双方无明确约定而无法处理；五是物业管理行业在我国发展的时间不长，该类合同纠纷仍属于新类型案件，法官、物业服务从业人员等都还仅仅处于不断地探索阶段。

业主败多胜少的原因和业主的自身素质相关，同时开发商的擅自违约、物管公司的先天不足，以及政府管理部门的软弱不作为等也是造就业主这种悲剧地位重要原因。因此，笔者建议：

1、树立物业消费观念 一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，还有一些业主还存在着以前单位免费管理的观念，对物业消费不能适应，因此，业主应树立正确的物业消费观念。

2、提高业主法律素质 物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识方面的不足，业主在平时应保存好相关票据，注意证据的收集，诉讼中应多向法律专业人士进行咨询或者请律师代理进行诉讼。

3、业主应当理性维权 业主应当认识到采取的静坐、堵路、越级上访等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

4、物业企业应明确自身定位 物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业对自身的定位不正确而造成的。新修订的《条例》对二者关系做了更加合理而明确的定位，将原条例中的“管理”变为“服务”，同时，物业企业对小区内的楼体、电梯广告等收益和员工资、培训等支出等应向业主公开透明，为物管纠纷消除隐患。

5、政府部门担负起职能 在《条例》中，政府主管部门担负着监督、管理和指导的责任，并具有不同程度的行政处罚权利，但在实践中主管部门却并没有完全担当起其职能。因此，政府部门应规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，并鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对处罚力度。

6、健全完善相关法律法规 建议相关部门尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法律法规，如收费项目、等级、标准等，使其在实践中具有更强的操作性。政府主管部门也可以制订较为全面、详细的合同样本，以供业主参考，从而减少物管纠纷的产生。