设定“居住权”的房子有无流通价值？

民法典创设“居住权”，设定“居住权”的房子有无流通价值？

有法律人称，居住权-民法典新设立的用益物权，以后进行房屋买卖、租赁时要当心了！

有法律人称，居住权一出，被执行人的房产法院就别想执行了！

一、民法典初设“居住权”

新中国首部民法典正式问世,民法典物权编的一大亮点，就是增加规定“居住权”这一新型用益物权。民法典明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。

二、居住权在实践中的适用

居住权意思就是：房子是别人的，住户却不算租户，不用付房租。

世上会有这种事吗？

看看什么情况下会出现居住权需求，差不多有这几种：

1、解决“离婚不离家”的问题；

2、解决父母居住的问题；

举例说明：父母为子女买房，房产证只写子女的名字，但自己也想住，怎么办？完全可以在拿到房产证时，在这所房子上设置居住权。

3、解决老人“以房养老”问题。

居住权可以保障老人对房子终身居住的权利，老有所依；另外，通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养。我国即将进入老龄化社会，此时出台居住权相关法律，在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

而在此之前就已经有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。

对保姆、亲朋好友等，也可以设立居住权。

聊到这里，大家应该明白居住权起什么作用了吧？

这项制度施行后，会让我们的社会有更多温情，不少人会住得更好。

三、居住权如何获得

根据新规：居住权的设立，须由当事人采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期间；
（五）解决争议的方法。

居住权合同签订后，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

四、负有居住权的房子将失去流通价值

民法典虽然未禁止设立居住权的房屋进行出售，但设立了居住权的房屋，其流通价值大打折扣，居住权人在居住权期限未届满前可以一直居住在房屋内。

如果房屋上设置的“居住权”是终生，那么居住权人可以住到自己去世为止，新业主即便买到这套房屋，不能居住，不能出租，使用价值为0，只有等到居住权人死亡后，房屋才恢复价值。买了房子却无法使用，所以购房者一般不会考虑负有居住权的房子。

五、新事物必然伴随新问题，有一些问题有待司法解释进一步明确：

一，居住权可以对抗所有权，那么居住权制度是否可以规避限购？

二，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？

三，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

转自：一叶律舟