近年来，随着房地产市场的不断发展，围绕着房地产投融资、交易等活动，银行、房地产公司、中介服务机构等都推出了形式多样的服务产品，尤其针对二手房按揭业务推出的新产品更是日趋成熟和完善，大大满足了借款人在还贷期间变更住房、增加贷款额度、延长贷款期限、抵押现住房换购新房、出售未还清贷款住房由新购房人继续还款等多种需求。
一、转按
转按有广义与狭义之分，广义上的转按是指转让方（原业主）出售正在按揭的房产，受让方仍以该房产作抵押继续履行原借款合同，或重新申请住房贷款的一项业务。凡是按揭房产转让引起产权人（借款合同中的借款人，抵押合同中的抵押人）变更的，均可称为转按。广义上的转按根据办理按揭银行的不同情况，可分为同行转按、异行转按。
办理同行转按时，可以选择债务转让方式，即按照剩余贷款金额和剩余贷款期限将转让人原贷款直接转让给受让人，由受让人作为新借款人继续履行原借款合同；也可选择重新按揭方式，即根据对转让房产评估由受让人作为新借款人重新确立新的贷款额度和贷款期限。
异行转按的基本操作为：由中介公司或担保公司提供短期融资帮助转让方赎楼，转让方将抵押给银行的房产转让给受让方，由受让方以受让房产继续抵押贷款以向转让方支付房价款，转让方再付还中介公司或担保公司短期借款。
狭义上的转按是仅指同行转按中的债务转让业务，就是在债权人同意的情况下，债务人将借款合同及抵押合同的义务一并转让给第三人；即原业主与按揭银行签订的借款合同及抵押合同继续有效，只是债务人由原业主变更为新业主，并由新业主作为借款人及抵押人继续履行合同义务。狭义上的转按适用的法律依据就是合同法关于债务转让的有关规定，即债务转让必须经过债权人即按揭银行的同意才有效。
二、加按
加按是指未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款在按揭贷款期限内，借款人申请办理的增加贷款额度或延长贷款期限的业务。比如，一手房贷款额度最高为购房价格的80％，贷款期限最长不超过30年。如果贷款金额和期限达到了这两个标准，就不能加按。加按具体可分为金额加按、期限加按两种方式。
期限加按是指贷款期限的延长。比如，某业主原借款50万元10年按揭，每月还款5313.06元，由于经营不善还款能力下降，无法保障每月5313.06元还款，申请加按业务，将借款期限变更为20年，则每月还款调整为3310.84元，每月还款减少2000元。
金额加按则指贷款额度的增加。如某人申请的是五成按揭，后来需要对房屋重新装修，则可申请金额加按，变更为八成按揭，即可获取一定的装修资金。
三、减按
减按是指贷款尚未到期且能正常还款的借款人申请办理的缩短贷款期限、提前偿还部分或全部剩余贷款本息的业务。减按的方式有5种：A、全部提前归还贷款；B、部分提前归还贷款，还款期限不变，调整每月还款金额；C、部分提前归还贷款，每月还款金额不变，缩短贷款期限；D、部分提前归还贷款，调整每月还款金额，缩短贷款期限；E、调整每月还款金额，缩短贷款期限。
四、换按
换按是指已在银行办理个人住房按揭贷款的借款人，在住房贷款期限内，向原经办银行要求变更抵押物，而向银行申请的按揭贷款的业务。换按业务方便借款人"释放"原抵押物，以图急用或他用。但变更的抵押物价值不能低于原抵押物。它使借款人有了更大自由，更能主动安排自己的财产。
五、重按
重按是指借款人向原按揭银行还款赎楼后，重新以该房产为抵押物向银行申请按揭贷款的业务。重按业务中，业主并不以房产权属转移为目的，不存在房产买卖关系，而是以变现为目的的按揭方式。这种方式借款人不变，只是借款合同重新签订，借新贷还旧贷，获取新旧贷款差额，差额资金就是业主变现资金。
如某一业主的房产购房款50万元，向银行贷款40万元八成按揭20年，现已支付了十年，通过转按揭向担保公司贷款20万元（假设不考虑利息因素）即可赎楼，重新按揭八成20年贷款40万元（假设不存在市场贬值因素），即可获得变现20万元。
六、再按
再按是指在住房按揭贷款尚未还清，向另一家银行用该抵押房产剩余贷款额度再次申请按揭贷款，即同一抵押房产上，再设定一个抵押权，原银行作为第一抵押权人，后一银行作为第二抵押权人。在原抵押物上再设定另一抵押关系，实质属于抵押权的加入，后加入抵押权享有第二优先受偿权，对原借款合同、抵押合同关系不产生任何影响。由于第二抵押权人的风险大，相应的在贷款条件、利息等方面往往比较高。国内目前尚未有银行推出此项业务，只是由一些非银行金融机构在初步尝试。
七、几种新业务的比较分析
转按往往发生在按揭房产产权交易过程中，狭义的转按仅发生在同行操作的情况下，涉及的主体包括转让方（原业主）、受让方（新业主）、按揭银行三方；广义的转按则还包括了第二家按揭银行及为赎楼提供融资的银行、担保公司或中介公司。其中赎楼按揭涉及主体多、手续繁琐、风险较大。
加按、减按、换按则是业主与按揭银行就借款合同或抵押合同期限、金额、抵押物等内容进行变更。其中，在债权人、债务人及抵押物不变的情况下，对按揭期限或借款金额的变更就是加按，按揭期限的缩短则是减按；而变更抵押物则就成了换按，其实质都属于合同内容的变更，所不同的是加按、减按属于借款合同内容的变更，换按则是抵押合同内容的变更。可见，加按、减按、换按的主体仅局限在按揭房产业主与按揭银行之间，不涉及房产的转让，不涉及合同主体的变更，只是合同内容的变更而已，经双方协商一致即可进行操作。但在实际操作过程中，银行对办理相关业务都有具体限制，符合银行要求的才给予办理。
重按与再按也不涉及房产转让，只是业主的一种再融资方式。但再按是在原借款合同、抵押合同关系不变的情况下，在原抵押物上再设定另一抵押关系。利用抵押物可抵押金额的余额进行再抵押，这一点与加按类似，与加按不同的是再按存在两个抵押权、两个抵押权人，而加按始终只是一个抵押权、一个抵押权人。重按则是在债权人、债务人、抵押物均不变的情况下，原借款合同、抵押合同的提前终止与新借款合同、抵押合同关系的设立。
上述按揭新业务，往往涉及按揭房产的转让、合同的主体及内容的变更、房产融资贷款等，程序复杂，专业性强，法律风险较大。消费者如何选择最佳方式满足不同需求，银行、中介、担保机构如何化解风险简化手续，聘请专业律师提供相关法律服务无疑是明智的选择。
作者：樊永强
 | 京ICP120101号 |
