共有房屋的分割

共有房屋的分割

基本案情

李×1是李×2的外甥，李×2与罗×1是夫妻，罗×2是他们的婚生女。第三人李×3是李×1的女儿。

系争房屋××市××区××村某号楼下李×2父亲李阿三（已故）生前工作单位分配，登记为该房屋的承租人。李×1、罗×1等人及李×3的户籍均登记在该户内。2013年9月10日，李×2与第三人××市××第一房屋征收服务事务所有限公司签订《××市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：因旧城区改造，××区人民政府于2013年8月5日作出《房屋征收决定》，被征收房屋即系争房屋，换算建筑面积23.1000平方米，被征收房屋价值补偿款为987943.68元，其中评估价格为564748.80元、价格补贴为169424.64元、套型面积补贴为366720元，房屋装潢补偿为30000元。该户选择房屋产权调换，上述合计款项为987943.68元，第三人提供××区荣和怡景园武威东路821弄1幢6号501室房屋一套，建筑面积65.37平方米，价格955709.40元。其他各类补贴、奖励费用如下：搬迁奖40000元、建筑面积奖励费115500元（23.1000＊5000）、签约奖励费184800元（23.1000＊8000）、协议生效奖励费120000元、购房补贴第2目3223.43元（32234.28＊0.1）、搬家补助费1600元（800＊2）、家用设施移装费1430元、临时安置费9000元（3000＊3）、无证建筑面积补贴50000元，合计525553.43元。协议生效后，征收居住房屋的，公有住房承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。协议订立后，地块签约完成签约比例后，系争房屋户内又获得奖励费22万元。

1996年李×1工作单位以居住困难为由，向其增配管弄路某弄某号某室房屋一套，建筑面积为18.1㎡，住房调配单上注明的新配房人员情况为两人，即李×1与李×3，分配后，李×1及其妻子及李×3即入住。该房屋现已经购为产权房，产权登记在李×3名下。

李×1妻子即李×3的诉讼委托代理人蒋某于2013年9月9日与当事人××市××第一房屋征收服务事务所有限公司签订《××市国有土地上房屋征收补偿协议》，征收房屋坐落于××村某号二层后间，征收房屋价值款和装潢补偿款合计726142.28元，各类补贴奖励费用合计593053.46元，蒋某选择货币补偿。

律师分析

李×1、罗×1等人及第三人李×3就李×2与第三人××市××第一房屋征收服务事务所有限公司签订的《××市国有土地上房屋征收补偿协议》均无异议，系争房屋的征收补偿安置应当按照该协议和基地政策实施。虽然李×1、罗×1等人及第三人李×3的户籍均登记在系争房屋内，但在系争房屋被纳入征收前均不居住在系争房屋内，且均享受过他处的福利分房，根据基地征收政策，难以认定为系争房屋的同住人或实际居住人。李×2为系争房屋的承租人，理应享有征收利益。但是，从李×1提交的李×2所写承诺书内容分析，李×2对房屋所遇拆迁时的利益分配作出的意思表示，虽然与现行的征收法规和政策不一致，但显然是作为承租人在当时的房屋动拆迁安置法规和政策的形势下对李×1利益的一种保证，这种保证不应因法律法规政策的变动而失效。即使李×2在签署该承诺书未经其他罗×1等人同意，但其变更承租人的行为显然是有利于其家庭成员利益的，且根据上述同住人的认定，该承诺行为也难以认定侵犯了其他罗×1等人的利益，故罗×1等人关于该承诺书并无法律效力的抗辩主张，不予采信，李×2应当按照承诺书给予李×1相应的征收利益，故李×1要求分割征收款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于分割的标准，在房屋建筑面积的基础上，考虑到罗×1等人已经实际购买房屋、双方均在他处有房及李×1家属在本次征收所获利益等因素，可以酌情予以认定。基于李×3非系争房屋的同住人，故对其提出的要求分割征收款的得不到支持。

相关法律条文

《中华人民共和国物权法》

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。