以按揭方式购买按揭房屋大致需要的步骤

现房按揭操作规程

一、以按揭付款的方式购买现房

现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。现房按揭即指购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从贷款人处获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。现房已经具备了过户的基本条件，即出卖人拥有房屋产权证，在买卖合同签署、买受人支付首付款或全部款项（银行贷款）后，即可为贷款银行办理抵押手续。在购买二手房的情形下，有可能存在二手房本身有按揭的情形，这就需要转按揭或重新办理按揭的程序。这里先介绍无按揭的房屋进行按揭买卖的一般流程。

一般来讲，普通的按揭房屋买卖需要经过以下步骤：

1、卖方和买方签订住房转让合同；

2、买方向银行提出贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格X二手房贷款成数；

3、卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户登记；

4、银行与买方申请办理抵押登记手续；

5、银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。

普通的房屋按揭贷款的关键环节是，银行什么时间将贷款划到卖方的账户上（按买受人的指示，划付贷款）。显然至少有两种模式：

第一种模式是在房产办理完过户之后，办理抵押后放贷。具体操作是：卖方在买方支付首付款后，即为买方办理过户手续；买方同时为银行办理抵押登记；银行取得抵押登记（受理日后20天，抵押登记失效，银行取得抵押登记证书）后按买方指示向卖方付款。在这种模式下，出卖人存在较大的风险，银行相对来说安全一些。在现实中，存在变通方式，抵押登记受理后（收件收据开好后），可以放款，但需要担保公司担保。

第二种模式是买受人支付首付款后，银行即放贷（按买受人指示向出卖人划付贷款），在出卖人获得全部款项后，再为买受人办理过户手续；在买受人办理过户手续时也同时为银行办理抵押登记。在这种模式下，银行面临较大的风险，因为房屋能否过户因而抵押登记能否实现就存在一些不确定因素，除非买受人提供额外的担保，比如担保公司担保，一般银行不会选择第二种付款方式。

二、以按揭付款的方式购买按揭现房（转按揭）

由于按揭是目前大多数房屋买卖的付款方式，出卖人所出售的房屋本身是按揭贷款购买的，还有剩余按揭贷款没有还清，其转让正在按揭当中的房产时还要征得抵押权人即原借款银行的同意；而且办理新的按揭前，银行要先清偿前一个按揭。这样，购买按揭房屋的按揭贷款涉及所谓的转按揭问题，更加复杂。这里涉及两个特殊程序：一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。

以按揭方式购买按揭房屋大致需要的步骤：

1、卖方向银行提出申请转按揭，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上；

2、卖方和买方签订住房转让合同；

3、买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公示计算：贷款额=所购住房市场价格X二手房贷款成数；

4、银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函；

5、卖方与买方办理产权过户手续；

6、银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续；

7、银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。

在转按揭交易中，由于业主的房屋时仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按揭过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。在现实中，存在着一些不同制度安排，以减少转按揭交易中的风险。

三、转按揭：各种前按揭贷款清偿方案

按揭房转让的特殊之处在于，需要先将前一按揭还清，才能进入新按揭买卖。这过程在实务中被称为“赎楼”。在现实中，可能有卖方自己赎楼，甚至买方用购房款即“帮”卖方赎楼的情形，但这毕竟不是常例。于是就有各种中介机构解决转按揭贷款清偿或“赎楼”问题。

1、由担保公司赎楼担保

担保公司赎楼操作有两种方式：

一种是担保方式。在下面两个条件满足后，按揭银行就可以放款给买受人，并依买受人指示划入出卖人账户（一般限于未还贷款额度，多余部分划入出卖人存款账户冻结）。这两个条件是：第一，买受人申请按揭银行担保，按揭银行审批通过；第二，担保公司于出卖人、买受人和（买受人的）按揭银行签署四方担保协议，同意为银行为买受人按揭贷款并清偿出卖人的按揭贷款提供担保。

另一种是担保公司垫资方式。担保公司需要使用自有资金或通过银行贷款，先行偿付出卖人所欠其按揭银行的贷款，这样买受人的按揭银行即可与买受人签署按揭贷款合同，在取得抵押登记后发放贷款，并按买受人指示偿付担保公司的垫款。

现实中，采纳第一种方式的担保转按揭较为普遍。不管哪种方式，皆由担保公司负责办理赎楼、注销、过户及抵押手续，客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。

2、房屋中介公司赎楼担保

由于担保赎楼所设计的程序和手续相对复杂，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出担保赎楼服务。出卖人委托中介公司出卖按揭房屋，中介公司替出卖人偿还其在银行的购房贷款余额，同时中介公司再帮二手房买受人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新买受人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房主垫付的银行还款。这样，因中介公司的介入，买卖双方及银行顺利完成转按揭全过程。

下面假设一案例，来说明中介操作下的转按揭流程。

假设甲有一套贷款27万元的房屋，该房屋的建行的贷款仍有18万没有还清。现甲欲将该房屋委托中介公司出售。客户乙欲购此房，双方通过该中介公司签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该房屋。乙先期支付10万元作为购房首付款。然后，甲前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介公司担保，乙申请在工行办理了20万元的二手房按揭贷款。然后申请工行提前放贷，支付给建行18万用于甲提前还贷解除抵押。其后甲委托中介公司为贷款银行工行办理抵押并登记，然后，将房产证交予乙，并将乙向工行申请的20万贷款中剩余的2万元交予甲。

在实际操作中，可能需要许多当事人的参与和提供相关证明，更加复杂。在这样简单的案例中，甲需先还清其在建行的剩余18万房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方乙需申请贷款并由银行提前放贷才能为甲还清其在建行的贷款，而此时甲的房屋产权过户手续尚未办理。在通常情形下，转按揭都会顺利实现，但在一些情形下，可能出现以下几种风险：甲在建行的贷款由乙还清后，突然改变主意，拒绝过户；乙拒绝还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后甲无法拿到剩余款。在转按揭过程中，当事人必须知道这些风险的存在，谨慎应对和处理每一个环节。