[主题分类] 综合政务/政务公开/规范性文件管理
[制发单位] 北京市规划和自然资源委员会;北京市农业农村局
[实施日期] 2024-10-22
[成文日期] 2024-10-21
[发文字号] 京规自发〔2024〕243号
[失效日期] 2029-10-21
[发布日期] 2024-10-22
[有效性] 现行有效
北京市规划和自然资源委员会 北京市农业农村局关于印发《北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见》的通知
市规划自然资源委各相关分局、开发建设局，各相关区农业农村局:
为稳慎推进我市农村房地一体宅基地确权登记工作，妥善化解历史遗留问题，切实维护农村村民的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，市规划自然资源委和市农业农村局制定了《北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见》，现予以印发，请结合实际抓好落实。
特此通知。
附件:北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见
北京市规划和自然资源委员会 北京市农业农村局
2024年10月21日
附件
北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见
为顺利推进现阶段以“总调查、总登记”模式开展的房地一体宅基地地籍调查和确权登记工作，规范和指导相关工作，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，以及国家和本市关于宅基地管理和确权登记相关文件规定，结合实际提出如下指导意见：
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大会议精神，落实习近平总书记对北京重要讲话精神，坚持以人民为中心，明确疑难问题处理政策，妥善化解历史遗留问题，规范开展房地一体宅基地确权登记工作，保障农民更加充分的财产权益，服务乡村振兴和美丽乡村建设，助力农村土地制度改革。
二、工作目标
在前期试点基础上，全面启动房地一体宅基地确权登记工作。全面查清现状宅基地底数，清晰掌握已调查登记、已调查未登记、应登记未登记、不能登记等情况，形成满足确权登记需要的房地一体地籍调查成果。依法依规开展不动产登记，基本实现“应登尽登”、颁证到户。
三、工作原则
（一）坚持“尊重历史，兼顾现实 ”原则。对于历史上形成的宅基地，应尊重历史事实，妥善处理历史遗留问题。在确权登记过程中，应充分考虑现实情况，确保宅基地及其地上房屋的权利人合法权益得到保障。
（二）坚持“公平公正、公开透明”原则。在确权登记过程中，应坚持公平公正的原则，确保每个宅基地及其地上房屋的权利人权益得到平等对待。宅基地确权登记的过程应公开透明，接受社会监督。
（三）坚持“依法依规，实事求是”原则。针对宅基地实际使用状况及相关材料实事求是开展地籍调查，依法依规确权登记，确保成果真实准确。严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。
四、工作程序
（一）发布通告。
通告应以不动产登记机构名义发布，通告的内容、发布范围以及发布方式需经区人民政府批准。通告应在乡镇（涉农街道）、村张贴，并在首都之窗、区政府网站发布。根据实际情况也可同时采取电视、广播、报纸等方式广泛发布。
（二）地籍调查。
依据《地籍调查规程》等相关规定开展地籍调查，形成满足确权登记需要的房地一体地籍调查成果。调查时，农村集体经济组织或村民委员会应组织村民提交相关材料。
（三）村乡两级确认。
农村集体经济组织或村民委员会对每户宅基地使用权人、面积、四至以及地上房屋基本信息等情况核实后进行公示，公示期为30天,公示无异议或异议不成立的，村级应出具确认材料，报乡（镇）政府、涉农街道办事处认定。乡（镇）政府、涉农街道办事处应对每户的材料进行认定，同时对没有土地权属来源材料的出具是否合法用地意见，对地上房屋没有符合规划或建设材料的出具相关审核意见。
（四）完善门牌信息。
公安机关应按照“一宗宅基地一个门牌”的原则编制宅基地门牌号。已编制完成的，不动产登记机构应向公安机关核实门牌调查结果。尚未编制的，完成村乡两级确认后，由农村集体经济组织或村民委员会统一向公安机关申请编制门牌。
（五）不动产登记。
不动产登记机构应会同农村集体经济组织或村民委员会共同组织群众以行政村为单位按照本指导意见有关要求申请不动产登记，实现批量受理。登簿前应按照《不动产登记暂行条例实施细则》要求对拟登记事项进行公示，公示期不少于15个工作日。不动产权证书要颁证到户，对于按户取得宅基地使用权的，原则上向每户核发一本证书。核发新证时，应一并收回原证书；原证书无法收回的，在登记完成后，将原证书公告作废，避免重复发证。
五、妥善处理疑难问题
（一）明确“户”的认定。
宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。因继承房屋占用宅基地的应确权登记到继承人。
各区对“户”的认定已有规定的，按各区规定办理。各区未作出规定的，可参照以下原则认定：“户”原则上应以公安机关户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地的条件。每宗宅基地原则上应认为只有一户，由户籍登记在同一宗宅基地上的家庭成员组成，一般包括户主、配偶、子女、父母等。情况复杂的应以公安机关户籍登记信息为基础，综合村民身份、户籍关系、土地承包关系、村规民约等情况，结合村民自治方式予以认定。
（二）依法明确非本农村集体经济组织成员确权登记问题。
1.非本农村集体经济组织成员，因易地搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地后，依法按户确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。原宅基地已经登记的，应先办理宅基地使用权注销登记。
2.非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可对继承人按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
3.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公示无异议或异议不成立的，经农村集体经济组织出具确认材料、乡镇政府（涉农街道办事处）认定的，可对原始取得人员按权利人依法确权登记。在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城镇居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
4.农村集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。落户后失去集体经济组织成员身份的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。
（三）结合实际依法处理“一户多宅”问题。
农村村民一户只能拥有一处宅基地。
符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经农村集体经济组织或村民委员会同意并公示无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地建房手续后，依法予以确权登记。对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。其他情形形成“一户多宅”的，原则上只确权登记一处宅基地使用权。
因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。
（四）依规处理宅基地上房屋属于不同权利人登记问题。
同一宗宅基地上房屋属于不同权利人应区分不同情形进行处理。
因继承、分家析产等原因形成的，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经不动产登记机构认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；不符合不动产单元划定标准的，按照宅基地使用权共有办理登记。若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共有办理登记。
因其他原因形成的，符合分户建房条件，当事人同意分割宅基地且分割后符合不动产单元划定标准的，可以分割宅基地后为每户办理登记；不符合不动产单元划定标准的，按照宅基地使用权共有办理登记。
属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。
（五）结合实际规范房屋规划或建设材料补办要求。
各区应对村庄规划时点作出认定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，依据房屋建造时所在村庄规划编制及实施情况，分类分阶段明确房屋是否符合规划或建设要求的认定标准。
经危房改造、抗震节能农宅建设、农房安全隐患排查整治、自建房安全专项整治等专项工作成果认定存在房屋结构安全问题并已纳入整改范围的房屋，整改完成后方可开展登记工作。
在合法取得的宅基地上建造三层及三层以上建筑的，已按规定办理用地、规划及房屋建设审批手续的，按照批准文件记载的内容予以确权登记；无法提供建设手续的，可以按照本指导意见有关要求先行办理宅基地使用权确权登记。
（六）依法依规明确宅基地面积认定标准。
1.农村集体经济组织成员经合法批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。
2.未履行批准手续建房占用宅基地的，各区有规定的，按照各区规定办理。各区未作规定的，按照如下原则办理：
经认定属于历史上合法取得宅基地的，1982年《北京市人民政府关于贯彻执行国务院一九八二年四号、二十九号文件制止乱占滥用耕地加强土地管理的紧急通知》（京政发〔1982〕23号）发布以后划定的宅基地，按每户最高不超过0.3亩确定宅基地面积认定标准；宅基地的实测占地面积未达到面积标准的，按照实测占地面积予以确权登记；实测占地面积大于面积标准的，按照现行规定面积标准予以确权登记，并在不动产登记簿和证书的附记栏中注明实测占地面积。
3.1982年《北京市人民政府关于贯彻执行国务院一九八二年四号、二十九号文件制止乱占滥用耕地加强土地管理的紧急通知》（京政发〔1982〕23号）发布以前划定的宅基地，面积认定标准另行规定。
4.历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
5.符合分户建房条件而尚未分户的农村村民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，依法按照实测占地面积予以确权登记，并在不动产登记簿和证书的附记栏中注明情况；其现有的宅基地超过分户建房用地合计面积标准的，按照合计面积标准予以确权登记，并在不动产登记簿和证书的附记栏中注明相关情况以及实测占地面积。超出部分，可由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。
六、工作要求
（一）加强组织领导，确保工作成效。
各区应切实加强确权登记颁证工作领导机制建设，落实“村地区管”主体责任，各相关部门依职责做好指导和监督工作。因地制宜创新工作方式方法，充分发挥基层群众性自治组织作用，积极调动村乡两级工作积极性，形成村、乡、区三级工作合力。工作中要注重督查督导，跟踪政策执行情况，切实保障农民合法权益。
（二）强化政策研究，精准施策落地。
各区应持续加强宅基地管理和登记政策学习研究，坚持“规划引领、保障民生、尊重历史、依法依规”原则，不等不靠、主动化解宅基地及其地上房屋历史遗留问题。结合实际细化宅基地面积认定标准、户的认定标准、分户标准等规则，做到“一区一策”，有效推动工作落地。
（三）恪守政策底线，依法办理登记。
依法确定可确权登记范围，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、“小产权房”等，不得办理登记；对纳入农村乱占耕地建房住宅类房屋专项整治问题台账的房屋及用地，农业农村和规划自然资源部门要做好问题处置与登记工作衔接，对问题处置完成并符合登记条件的，依法办理不动产登记。
（四）做好政策宣传，维护社会稳定。
要积极采取多种方式扩大政策宣传范围，确保政策宣传到村到户，提高政策知晓度。积极回应群众关切，耐心做好反馈解释工作，争取群众对政策的理解与支持，维护农村社会稳定，使广大群众充分认识宅基地确权登记对保障农民财产权益的重大意义。
本指导意见仅适用于现阶段以“总调查、总登记”模式开展的房地一体宅基地地籍调查和确权登记工作，自印发之日起实施，有效期5年。
附件：宅基地使用权及房屋所有权登记规则
附件
宅基地使用权及房屋所有权登记规则
一、申请登记的权利类型和登记类型
依法取得宅基地使用权的，可以单独申请宅基地使用权首次登记。依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记。其他情形，可依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《北京市不动产登记工作规范》等有关规定明确登记类型。
二、申请主体
宅基地使用权登记原则上按户申请，每户应由一名家庭成员代表本户申请办理不动产登记，该名家庭成员代表原则上应为农村集体经济组织成员，可以是户主、用地批准文件等权属来源材料记载的权利人或经全体家庭成员同意的其他家庭成员。
因依法继承等原因自然人取得房屋所有权，继而占用宅基地，取得宅基地使用权的，由权利人进行申请。权利人无法到场的，可以委托他人代为申请不动产登记。
三、申请材料
应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产登记申请书。
（二）申请人身份证件。按户取得宅基地使用权的，应同时提交户口簿、依法具有宅基地使用权及房屋所有权的全部家庭成员的身份证件；由家庭代表申请登记的，还应提交全部家庭成员同意其申请登记的书面材料。
（三）权属来源材料：
1.经有批准权的人民政府批准用地的，需有批准权的人民政府批准用地的文件。
2.因继承房屋占用宅基地的，需继承公证书、生效法律文书等可以确认继承权的材料。委托办理的，需按照《不动产登记暂行条例实施细则》有关要求提供委托书。
3.人民法院关于宅基地使用权及房屋所有权归属的生效判决，仲裁机构关于宅基地使用权及房屋所有权归属的仲裁书，人民政府关于宅基地权属纠纷的处理决定书等。
4.因分家析产取得宅基地使用权及房屋所有权的，需分家析产的协议或者材料。
5.经宅基地所有权人同意，农村集体经济组织内部互换房屋取得宅基地使用权及房屋所有权的，需集体经济组织内部互换房屋的协议。
6.经宅基地所有权人同意，符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员购买本农村集体经济组织成员的房屋，取得宅基地使用权及房屋所有权的，需买卖合同。
7.经宅基地所有权人同意，符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员接受本农村集体经济组织成员赠与的房屋，取得宅基地使用权及房屋所有权的，需赠与协议。
属于2、4、5、6、7情形的，申请人持有该宗宅基地原始用地批准文件及地上房屋建设手续材料的，应一并提交；历史上就宅基地使用权已依法登记的，应同时提交原不动产权属证书。
经农村集体经济组织或村民委员会核实、乡（镇）政府认定的每户宅基地使用权和房屋所有权情况的材料，及乡（镇）政府对无土地权属来源材料、无房屋符合规划或建设相关材料的宅基地出具的审核意见，应一并作为权属来源材料。
（四）地籍调查成果。
（五）公安机关出具的或经公安机关核实确认的宅基地院门牌材料。
（六）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》等规定的其他材料。
四、审核要点
（一）是否有合法的土地权属来源材料；建房时未取得宅基地用地批准文件的，是否已经村级核实和乡（镇）政府认定，并取得乡（镇）政府出具的合法用地意见。
（二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体等内容是否一致。
（三）房屋等建筑物、构筑物是否符合规划或建设的相关要求；建房时未取得建房批复的，是否已经村级核实和乡（镇）政府、涉农街道办事处认定，并取得乡（镇）政府、涉农街道办事处出具的同意意见。
（四）是否属于“一户多宅”。属于“一户多宅”的，形成“一户多宅”的原因是否属于可登记情形。
（五）地籍调查成果资料是否齐全、规范，地籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求。
（六）是否已按规定进行不动产首次登记公示。
（七）原证无法收回的，登记完成后将原证公告作废。
五、注记要求
结合宅基地使用权特点，应将以下特殊情形在不动产登记簿及证书附记栏中注记：权利人为非本农村集体经济组织成员的；不动产权利为依法继承取得的；不动产为受国家保护的不可移动文物的；村乡两级认定的可以确权面积与实测占地面积不一致的，应注记实测占地面积；以及其他需要注记的不动产权利限制或提示事项。
各区可结合本区实际进行细化。
《北京市房地一体宅基地确权登记工作 指导意见》政策解读
来源：北京市规划和自然资源委员会;北京市农业农村局
北京市规划和自然资源委员会 北京市农业农村局关于印发《北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见》的通知
为规范指导我市房地一体宅基地确权登记工作，市规划自然资源委和市农业农村局联合印发了《北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见》（以下称《指导意见》），现就该《指导意见》解读如下:
一、《指导意见》的背景依据
党的十八大以来，党中央、国务院始终高度重视，历年中央一号文件对宅基地确权登记工作均有明确要求，党的二十大报告再次强调，要全面推进乡村振兴，深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。规范开展房地一体宅基地确权登记工作，对于依法保护农民财产权益、夯实农村土地制度改革基础、推进美丽乡村建设具有十分重要的意义。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》（自然资发〔2023〕109号）等文件要求推动工作落实。
二、《指导意见》的主要内容
《指导意见》包括正文和附件两部分。正文规定了指导思想、工作目标、工作原则、工作程序、妥善处理疑难问题以及工作要求，其中妥善处理疑难问题细化了六项内容：一是明确“户”的认定；二是依法明确非本农村集体经济组织成员确权登记问题；三是结合实际依法处理“一户多宅”问题；四是依规处理宅基地上房屋属于不同权利人登记问题；五是结合实际规范房屋规划或建设材料补办要求；六是依法依规明确宅基地面积认定标准。附件“宅基地使用权及房屋所有权登记规则”规定了申请登记的权利类型和登记类型、申请主体、申请材料、审核要点、注记要求。
三、需要重点说明的内容
（一）工作程序
主要包括发布通告、地籍调查、村乡两级确认、完善门牌信息、不动产登记等五个环节。按照《中华人民共和国土地管理法》，以及自然资源部文件要求，进一步规范了无土地权属来源的宅基地确权登记有关程序，即应先查明土地历史使用情况和现状，经村级确认、公示（公示期30天）以及乡镇人民政府审核后，认定属于合法使用的，予以确权登记。
（二）“户”的认定
明确各区对“户”的认定已有规定的，按各区规定办理。各区未作出规定的，可参照以下原则认定：“户”原则上应以公安机关户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地的条件。每宗宅基地原则上应认为只有一户，由户籍登记在同一宗宅基地上的家庭成员组成，一般包括户主、配偶、子女、父母等。情况复杂的应以公安机关户籍登记信息为基础，综合村民身份、户籍关系、土地承包关系、村规民约等情况，结合村民自治方式予以认定。
（三）权利主体
房地一体宅基地确权登记权利主体主要包括，一是按“户”取得宅基地的，户内成员原则上至少有一名集体经济组织成员，以“户”为单位进行确权登记；二是非本农村集体经济成员合法取得宅基地的，分情况按“户”或以原始取得人员为权利主体进行确权登记；三是非集体经济组织成员因继承房屋等合法方式取得房屋所有权占用宅基地的，原则上对权利人进行确权登记。
（四）非本农村集体经济组织成员合法取得的宅基地及其地上房屋可以确权登记的情形
《指导意见》规定了四种情形可以确权登记：一是因易地搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；二是因继承房屋占用宅基地的；三是农村集体经济组织成员进城落户原合法取得的宅基地；四是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或者因合法取得房屋而占用宅基地的。
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