借名建房之房屋所有权归属

借名建房之房屋所有权归属

——李某龙诉李某虎等法定继承案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2017）京03民终第353号民事判决书

2.案由：法定继承纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：李某龙

被告（上诉人）：李某虎

被告：李某兰、李某霞、李某芹

【基本案情】

李某春与周某增为夫妻，二人共育有子女七人，儿子李某轩（已故）、李某芹、李某奉（已故）、李某龙、李某虎，女儿李某兰、李某霞。本案涉诉房屋即密云区十里堡镇河漕村西大街x号院落内北正房4间，于1986年经申请，建于1987年，建房批示显示申请人为李某奉、同居人口为李王氏，即周某增。李某奉于1994年因交通事故死亡，去世时未婚无子女；李某轩于2001年3月13日因交通事故死亡，去世时已婚无子女，其妻子李凤荣；周某增于2001年8月8日去世，去世时其父母已先于其去世。

李某龙称其借用李某奉名义申请建房批示，约定房屋建成后归其所有。该房屋建成后一直由其及家人居住至今已有三十年，故该房屋应归其所有，即使按照法律规定有周某增、李某奉部分份额，其也要求依法继承，李某兰、李某霞、李某芹同意将其继承份额赠与李某龙。李某龙协议借名建房之事有李某兰、李某霞与李某芹证明，有村治保主任及村副主任的证明。李某龙建房的事实，有建房工人及其借钱的债权人的证言证明。李某霞、李某兰、李某芹对于李某龙所述事实以及其提交的证据均予以认可，认可该房屋系李某龙出资建设，并同意其诉讼请求。李某虎称房屋系李某奉、周某增所建，其自身亦有出资，但其仅有建房批示为证，证明批示上申请人为李某奉、同居人口为周某增。李某虎要求依法继承该房屋的份额。

【案件焦点】

农村房屋所有权人与宅基地使用权人不一致时如何判定房屋所有权的归属。

【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：李某龙提出涉案房屋批示虽非其申请，但系其投资建设，且房屋建成后一直由其及家人居住至今，三十年来未有人主张过该房屋所有权。为此其提供建房时的村委会副主任王某龙、治保主任孟某祥的证明，证明其与家庭协商借李某奉名义申请、由其出资建房以及建成房屋归其所有的情况；提供建房工人李某春、李某齐、吕某存的证明，证明其曾雇用该三人为其建房；提供李某云证明，证明其曾向李某云借款建房；并且李某兰、李某霞、李某奉当庭认可李某龙系该房屋的建设者，认可其借李某奉名义建房之事；李某龙对其主张尽到了相应的证明责任，证明该房屋系其投资建设。故本案认定涉案房屋系李某龙出资建设。

李某虎仅提供建房批示，证明批示申请人为李某奉，同居人口为周某增，但无法证明房屋系李某奉及周某增出资建设。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。依本案查明事实，诉争房屋的批示虽系李某奉申请，周某增为同居人口，但是该房屋并非由李某奉、周某增出资出力建设，枚该房屋不能认定为李某奉、周某增的遗产。

北京市密云区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国继承法》第三条之规定，作出如下判决：

驳回原告李某龙的诉讼请求。

李某虎不服一审判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：李某虎二审期间的证人证言均存在矛盾之处，仅凭上述证人证言不能证实李某虎所主张事实。

二审认定的事实与裁判理由均与一审一致，二审法院同意一审法院裁判意见。北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

因农村地区拆迁可能带来的巨大利益，导致近年来农村房屋权属纠纷不断，为争夺房屋，父子兄弟反目、亲属之间对簿公堂的情况不在少数，本案即是典型。

与一般涉农案件因证据不全导致事实认定困难不同，本案的审理难点在于，农村房屋建造人与房屋所在地的土地使用权人发生冲突时，如何判定该房屋的所有权人？笔者认为，此类案件的审理，既要综合考虑我国法律、法规及农村宅基地相关政策的规定，又要结合案发地的实际情况，综合考虑判决可能带来的社会示范效应，避免引起更多农村房屋权属纠纷。

本案的诉辩争点在于，原告李某龙要求判决房屋归建房人李某龙所有，被告之一李某虎要求判决房屋为宅基地使用权人李某奉、周某增的遗产。本案最终既未支持原告李某龙的诉讼请求，亦未采纳被告之一李某虎的答辩意见。笔者认为，这主要是基于以下两个方面的考虑。

首先，是基于对我国“房地一体”及“房随地走”原则的考虑。

宅基地使用权主体与农房所有权主体不同，解决权利冲突的原则有二：一是“房地一体”原则，即通过一方权利主体让渡权利，从而实现房权与地权主体的统一。二是“房地分离”原则，即承认房屋所有权与土地使用权相分离而存在，两权可以由不同的主体分别享有。目前世界上大多数国家采取第一种即“房地一体"原则，我国亦不例外。我国法律规定宅基地的使用主体原则上限定为本集体经济蛆织的成员，这是我国对宅基地使用权主体的限制性规定。因为该规定，我国农村房地关系只能“以地定房”，即以地权为基础使用“房地一体"原则。

因此，根据我国目前实行的“房地一体”原则以及“房随地走”原则，李某龙虽系涉案房屋的出资建设者，建造房屋亦经过了李某奉的同意，应为涉案房屋的所有权人。但其并非该宅基地使用权人，该房屋所有权人应该与该宅基地使用权人同一，房屋所有权应为宅基地使用权人所有，故本案未支持李某龙的诉讼请求，未将房屋判决归其所有。

其次，本案判决，是基于本地农村涉拆迁地域面积较广、涉拆迁户数较多的实际，考虑到判决结果可能引发的社会效果而作出的。一方面，若将涉案房屋判决归李某龙所有，将会对广大农村村民起到一个负面的引导效应。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权通过申请取得，一户村民只能申请一处宅基地。李某龙因其不符合申请宅基地的条件，故而通过“借名建房”，钻我国农村土地政策的空子，属于借协议规避我国一户一宅政策的行为。故若判决房屋归李某龙所有，既有违法律与政策，且易引起其他村民尤其是可能拆迁地区村民的效仿，最终损害国家、集体的利益。另一方面，考虑到李某龙出资建房的实际，且其一家在该房屋中居住近三十年，若生搬硬套“房随地走”原则，将涉案房屋判决为李某奉、周某增的遗产,则于李某龙不公，毕竟李某奉、周某增仅仅申请了批示，且不利于维护社会的和谐稳定。

综上，笔者认为本案判决合理，维持涉案房屋的使用现状，有利于维护和谐稳定，同时也以判决的形式，对村民起到一定的普法作用，告知广大村民，规避法律的行为不可取，亦不为法律所保护。

编写人：北京市密云区人民法院 何琴玲