农村宅基地和农民房屋能否自由转让

农村宅基地和农民房屋能否自由转让？

作者：新野县人民法院 宋豫 邓涛

【案情】

1999年9月5日，原告徐明珠、被告汤朝发经中间人朱新军、乔双聚介绍，签订了一份卖房及宅基地协议，由原告购买被告位于新野县城郊乡团结村（现为新野县汉华街道团结社区）1113号的一处房产。该协议内容为：“团结第十三组汤朝发，因房屋宅基使用不便，央同中人朱新军、乔双聚以柒万叁仟玖佰玖拾元价格出售给徐明珠，祖辈为业使用，自立约之日起生效，双方不得随意返回（反悔），立约之日起至农历8月20日前交新户使用（含公路修下水道费）。四邻：北至大路，南至大街，宅基长23米，宽10.5米，东至朱新军，西至乔双聚。证明人签字：朱新军 乔双聚，售房人签字：汤朝发，买房人签字：徐明珠。本约自立于一九九九年九月五日。”原告同日支付给被告购房款73990元，被告打有收条。之后被告将该房屋及房屋所有权证交给原告。原告将大门进行了改造，并换了门窗及锁，将房屋出租给他人使用。因被告一直不配合原告办理房屋过户手续，原告于2012年5月12日诉至新野县法院，要求被告履行房屋买卖合同义务，协助办理房产过户手续。

被告辩称，本案所争议房屋的土地使用权为农村集体经济组织所有，农村房屋不得买卖。我们之间的房屋买卖合同无效。

【评析】

本案争议的焦点就在于原、被告之间签订的房屋买卖协议的效力如何认定？笔者认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告应当履行合同附随义务协助原告办理房屋过户手续。只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定（根据合同法司法解释，此强制性规定是指效力性强制性规定而非取缔性强制性规定），不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形及第五十四条规定的可撤销情形，均应认定为有效。综观《土地管理法》的规定，第六十三条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的取缔性规定，所以农村集体土地所建房屋买卖合同不必然无效。

（一）只要合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定有效。根据《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是买卖合同违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》的有关规定，从行政法理论和立法法的角度看，该《通知》不是行政法规，所以不能将之作为认定合同无效的依据。

（二）《中华人民共和国物权法》颁行后，对物权合同和物权变动进行了区分，该房屋买卖协议不应认定无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知我国的物权变动模式为债权形式主义，即一项完整的物权变动必须具备两个要件：物权合同＋交付（动产）＋登记（不动产）。物权合同只产生债权请求权的法律效果，若物权合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定物权合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力，只是物权变动不发生法律效力，即物权变动未成功。

（三）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”此规定的立法本质是维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和国家的粮食安全，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少。故以该规定认定农村房屋买卖合同无效是不符合立法原意的。同时，该法第六十二条规定“……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，农村房屋只是在被出卖、出租之后，村民不可再申请宅基地，并非不能出卖宅基地。而且，《土地管理法》第六十三条之规定也仅仅是一种取缔性强制性规定，而非效力性强制性规定，故以该规定认定农村房屋买卖合同无效是站不住脚的。《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该规定原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，那么农村宅基地怎么就不可以流转呢？

（四）从法律平等保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋是对农民权利的侵犯。处分权是所有权最核心的权能，处分权是所有权的标志。如果连最基本的所有权都无法自由行使，怎么能说是平等地保护了所有权呢？另一方面，契约自由原则是合同法的基本原则，限制农民向集体经济组织之外的成员出卖住房与合同自由的基本原则背道而驰。

目前农村房屋买卖合同纠纷日渐增多，究其原因多是缘于土地增值以及土地征用、拆迁等因素，房屋现值或拆迁价格远远高于原房屋买卖价格，当事人受利益驱动而发生纠纷。另外有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，盲目的确认合同无效可能导致诚实信用的基本价值动摇。本案采用了第三种意见，即维护合同效力的严肃性，最大限度地保护当事人的意思自治，维护交易安全，保护买受人的信赖利益。