未取得产权的集资建房不得转让

未取得产权的集资建房不得转让

【案情】

A在电视台工作期间于2006年月月30日与单位签订了集资建房认购书，约定:A自愿认购单位的集资建房,预计建筑面积90-120平方米,多层房建面788元/平方,电梯房建面988元/平方;由单位与房地产开发企业签订集资建房认购协议;2006年12月30日前缴首付款25000元,逾期未缴者视为放弃;其余款项按工程进度缴纳。

后A于2007年2月16日与B签订了集资房转让协议，该协议约定：A将其在单位的集资房一套转让给B，户头转让费15000元；建房资金由B全额支付，按A单位规定的时间分期支付，由A代办；协议签订后，A便放弃对集资房享有的一切权利，B享有A单位职工在该集资房中同等的一切优惠条件；A为B提供在集资建房过程所需要的一切服务，尽力协调好B与单位建房领导小组以及建房开发商的各种关系。

协议签订当日，B便给付A户头转让费15000元和A已向单位交付的建房款25000元；同年9月14日、10月31日B分别以A的名义向电视台交付建房款30000元和50000元。2007年12月22日，A通过邮寄向B发出函告，以转让协议违法无效为由，要求停止执行并协商处理善后事宜。2008年3月20日，A向电视台交建房款43000元。A认购的房屋为13号楼10-4，建筑面积为126.37㎡。后经双方协商未果，B便向法院起诉，要求判令A继续履行《集资房转让协议》中应当配合B办理转让房屋的交付及办证义务。

另查明，2005年7月12日，电视台、网络传输公司向住房制度改革领导小组申请享受集资建房相关的优惠政策，12月10日，住房制度改革办公室作出批复，同意电视台、网络传输公司在新城区组织本单位住房困难职工新建住宅用房80套，建筑面积8330平米，所需资金由集资者全额集资解决；集资建房职工拥有住房完全产权，对集资者个人的建房投资免相关税费，请分别向税费主管部门具体申报办理；若弄虚作假骗取集资建房资格，偷逃税费，除由有关部门追缴所免税费外，还追究单位负责人和经办人的相关责任。计委于2006年10月16日对该集资建房进行了立项。该工程的用地许可、规划许可、施工许可均为电视台集资建房工程。

2007年9月3日，电视台、网络传输公司（甲方）与开发商（乙方）就集资建房的相关权利义务订立的《集资房合作建设协议》，该协议约定：在2008年10月30日前交房；未办理房产证前集资房不得转让，如确需转让，应由开发商回购；如甲方在2007年12月30日前未办理好享受集资建房的优惠手续，未享受集资建房优惠政策，责任由甲方承担；由乙方原因在2007年11月30日前主体未短水，造成甲方不能享受集资建房优惠政策，责任由乙方承担。2007年11月20日，电视台、网络传输公司向政府请示，要求享受集资建房优惠政策，减免相关税费，但政府未作答复，该集资建房也未享受减免相关税费的优惠政策。

【争执】

对本案的处理有两种意见：

一是本案房屋转让协议有效。理由是：本案集资房转让协议是双方当事人在自愿协商一致基础上达成的，是双方的真实意思表示，A将自己在单位集资建房的权利义务转让给B，是对自己权利的处分，并没有违反法律法规的强制性规定。根据合同相对性原则，电视台与开发公司和建筑公司就集资建房的相关权利义务订立的《集资房合作建设协议》中不得转让的约定约定，不能约束原、A，并且B已按约定履行了自己的义务，应当认定合同有效。

二是本案集资房转让协议无效。理由是：A与单位签订集资建房认购书时就明确了由单位与房地产开发企业签订集资建房认购协议，而单位与开发商就集资建房的相关权利义务订立的《集资房合作建设协议》明确约定该房在未办理房产证前不得转让，如确需转让，应由开发商回购。A在认购书中是认可单位与房地产开发企业签订集资建房认购协议的，应当受该协议的约束，根据合同法79条规定的当事人约定不得转让的，合同权利不得转让的规定，应当认定本案合同无效。

【分析】

集资建房是住房制度改革的产物，判断其转让合同是否有效，并非看其意思一致，意思合致是合同成立的要件，而是否符合法律法规、符合公共利益才是判断是否有效的要件。关键必须看其是否符合房改的有关政策和法规。

根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号之规定单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。

由于A和B于2007年2月17日签订的协议，而国发〔2007〕24号文件于2007年8月17日颁布，对以前的行为有无溯及力，不能单凭该文件进行判断，必须结合按照以前的法规和政策，2004年4月13日建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行颁布的《经济适用住房管理办法》的规定，不得向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房。虽然该办法是国务院的几个部门联合下发，但还是属于部门规章，不能作为判断合同效力的依据。1991年国务院办公厅转发了国务院住房改革领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》国办发（1991）73号文件中规定，公有住房的价格分为市场价和标准价，标准价包括住房本身的建筑造价和征地和撤迁补偿费，在起步阶段，在标准价计价时，征地和撤迁补偿费可考虑由单位适当负担。单位职工购买的公有住房，在规定的标准面积以内，实行标准价。职工拥有部分产权，即占有和使用权，有限的处分和收益权；可以继承，可以在购房五年以后在市场出租或出售，但原单位拥有优先购买权和租用权。将优惠住房投放市场，必须受到法律的约束，不得高价出售和出租。该文件属于行政规章，是判断集资建房转让合同效力的依据 。况且《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让，同样也是判断该类合同的依据。

【结论】

通过上述分析可以看出，A与B之间转让是未取得集资建房的产权转让，未取得单位的同意，违背了有关房改政策、法律和行政法规的强制性规定，其转让合同无效。

【评析】

集资建房、合作建房均为经济适用房的一种，是政府用于满足低收入家庭的保障用房，是具有较强的公益性质，其政策性较强。由于国家减免了不少税费，因而集资建房的价格一般比市场价格较低，往往成为不少人员投机和牟利的对象。由于国家减免的对象是低收入者住房困难的家庭，并非全体针对全体社会成员，该类房屋并非是可以自由交易和转让的对象，是一种限制流通物，购房的对象特定，购房的权利受限，当事人之间的转让是受限的，法院审理该类案件时不但要像审理商品房买卖合同那样关注当事人意思表示的真实性、法律和司法解释的相关规定，更应当关注有关行政法规、房改政策。

尽管前些年各地在执行中央房改政策时有些走样和变形，不少人以合同转让来私下牟利，逃避政府监管，规避政策法规，使得这类住房私下交易较为普遍，因而这类案件涉人多，影响较大，政策性强，法院审理该类案件时不能为了维护交易安全去动摇整个房改政策，必须认证查找有关的政策法规，准确理解和把握其中所蕴含的社会公共利益，必要时可适用《合同法》第七条判断合同的效力。

作者:张元明