房屋买卖合同纠纷案之双倍定金的返还

房屋买卖合同纠纷案之双倍定金的返还

作者：陈金生

一、基本案情

2009年10月21日，陈某与白某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：陈某为买受人，白某为出卖人，房屋价款为70万元，买受人向兴业银行申办抵押贷款，如未能获得贷款批准，则买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。陈某当天支付了房屋首付款20万元（其中包含定金2万元）。由于白某出售的房屋存在银行抵押，需要先办理该房屋的解押手续才能与陈某进行交易，但在白某办理解押后，却通知陈某因其办理贷款时间过长，不能再等待，并于2009年11月26日未经陈某同意将房屋首付款及定金打入陈某银行账户，意欲解除合同。后陈某与白某进行协商，白某表示将不再继续履行合同。

在庭审过程中，对于陈某的诉讼请求，白某辩称，陈某所述部分不属实。当时中介曾说涉案房屋的解押和办理贷款两者是可以同时进行的，并不存在先后顺序，且陈某申请的贷款未办下来，其不可能无限期地等待。故不同意陈某的诉讼请求。

法院经审理后认为，陈某与白某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现双方已经约定如贷款未能办理成功，则陈某作为买受人可继续申请贷款，至贷款批准。因陈某未有故意拖延办理贷款及其他严重违约行为，故白某不享有合同解除权。而白某以对方办理贷款时间过长为由，将房款单方面退还原告，明确不履行合同，其行为应属违约，应当承担相应的违约责任。双方在房屋买卖合同中已经约定定金为二万元，且陈某已将该定金交付白某，故依照定金罚则，白某作为违约方应当向交付定金的一方即陈某双倍返还定金。

二、分析意见

定金，是一方当事人为了保证合同的履行，在签定合同时或合同履行之前给付对方一定数额的货币。定金是担保合同履行的一种形式。在当事人一方不履行合同时，定金便成为惩罚违约方的制裁形式，因而称为定金罚则。合同法第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

违约金，是指由当事人在合同中约定的，当一方违约时，应向对方支付一定数额的货币。违约金是我国合同违约责任中最常见的一种责任方式。违约金具有补偿性，约定的违约金视为违约的损害赔偿，损害赔偿额应相当于违约造成的损失。但约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。

定金与违约金虽然都是违约方承担违约责任的形式，但是定金与违约金的性质不同。定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金与违约金不能并处。但适用定金罚则后，不能补偿非违约方损失的，可以由违约方赔偿这部分损失，即由违约方给付赔偿金。

本案的被告在双方签订完房屋买卖合同并支付定金、首付款后，因等不及原告办理贷款手续时间，在未经原告同意的情况下将房屋首付款及定金强行打入原告银行账户，意图拒绝继续履行合同的行为属于违约，应当承担违约责任。同时，原、被告双方在房屋买卖合同中已经约定定金为二万元，且被告已收受原告交付的定金。因此，依照法律规定的定金罚则，被告作为违约方应当向交付定金的原告双倍返还定金。所以，法院的判决是正确的。