陈某诉江某以及深圳某物业顾问有限公司房地产买卖合同纠纷

房地产中介机构的行为性质及其法律责任

——陈某诉江某以及深圳某物业顾问有限公司房地产买卖合同纠纷

【案情】

原告：陈某

被告：江某

被告：深圳中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）

1998年11月23日，被告江某和深圳市侨置实业有限公司（以下简称侨置公司）签订房地产买卖合同，向侨置公司购买位于深圳市罗湖区华丽西路的某花园星华阁13F号房屋，房价为人民币764877元。合同签订后，被告江某以银行按揭方式向侨置公司支付了购房款人民币544877元。对于尚欠的购房款人民币22万元，江某又和侨置公司签订了分期付款协议，约定由江某分期向侨置公司支付该22万元。2000年5月9日，被告江某取得上述房屋的《房地产证》。2001年7月4日，通过被告中原公司的中介，原告陈某与被告江某签订一份《房屋转让合约》，合约约定：双方通过经纪人出售和购入上述房屋，转让价为人民币50万元；原告陈某应在签订合约的同时付2万元定金（该定金在双方签订正式合同时转为购房款）；被告江某应将房产证原件放在中原公司处作过户之用，原告应将剩余房款应在买卖双方签订正式的《深圳市房地产买卖合同》时全部付清，该款由中原公司代为保管；被告江某应保证所卖房屋有完整所有权，该房屋转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁等事宜，被告江某应在转让完成之前清理完毕，并保证转让后原告无须负责。该合约还约定：基于被告中原公司提供的服务，中原公司有权向卖方收取人民币17500元及向买方收取人民币7500元作为佣金；若买方或卖方未能依该合约的条款卖出或买入该房屋，则毁约方须付给中原公司人民币15000元的赔偿金。被告中原公司也在该合约上进行了签字盖章。《房屋转让合约书》签订后，原告陈某总共向中原公司支付了款项人民币515000元。2001年7月23日，原告陈某和被告江某签订了正式的《深圳市房地产买卖合同》，并经公证。中原公司收到原告付来的购房款后，即代被告江某向按揭银行支付了购楼款人民币328288元，并于房地产买卖合同签订当日将剩余房款人民币171712元支付给被告江某（已扣除15000元的佣金）。被告江某亦向中原公司出具了收取购楼款人民币500000元的收款收据。原告亦搬进所购的华丽花园星华阁13F号房屋居住。随后，中原公司将《房屋买卖合同》、房产证等有关资料报送房屋产权登记机关，为陈某和江某申请办理产权转移过户登记。但因江某和侨置公司之间的购房款纠纷，法院于2001年8月6日查封了被告江某欲转让的房屋的产权，导致房屋的产权无法过户登记到原告陈某名下。陈某因此向罗湖区人民法院起诉，要求判令：1.解除其和被告江某之间的《深圳市房地产买卖合同》；2.被告中原公司双倍返还定金人民币3万元，并退回佣金人民币7500元；3．被告中原公司退回其购房款人民币495000元及利息；4．被告江某双倍返还定金人民币1万元并赔偿其租金损失，由中原公司对江某的债务承担连带责任。

【审判】

罗湖区人民法院经审理认为，陈某、江某、中原公司三方签订的《房屋转让合约书》，以及陈某和江某双方签订的《深圳市房地产买卖合同》，均是各方的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的规定，属有效合同。合同签订后，原告陈某和被告中原公司均按约履行了自己的义务，但因被告江某尚欠开发商的款项，导致该房屋在产权登记部门办理产权转移登记的期间被法院查封，使原告无法取得该房屋的产权。最终导致房屋买卖合同不能履行。对此，被告江某应负全部的过错责任。被告中原公司作为买卖双方的居间人，虽不存在故意隐瞒或提供虚假信息等情况，但因被告江某的过错，合同目的已无法实现，因此中原公司应将收取的有关费用退回给原告。原告主张双倍返还定金、支付利息、补偿房租损失，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。中原公司作为居间人，在办理有关房屋买卖转让手续时并无违规情况，因此，法院亦不支持原告要求中原公司对被告江某返还购房款负连带责任的主张。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、第一百零六条第一款的规定，作出如下判决：1．解除陈某和江某签订的《深圳市房地产买卖合同》及陈某、江某、中原公司三方签订的《房屋转让合约》；2．江某应退回房款人民币500000元给陈某；3．中原公司应退回陈某人民币15000元；4.驳回陈某的其他诉讼请求。

一审判决后，原告不服，向深圳市中级人民法院提起了上诉。深圳市中级人民法院经审理认为，陈某、江某、中原公司三方签订的《房屋转让合约书》及陈某和江某双方签订的《深圳市房地产买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，合法有效。致使《房地产买卖合同》不能继续履行，是因为该房地产在双方办理转移登记期间被查封，过错责任在于被告江某。一审判决解除上述《房地产买卖合同》及《房屋转让合约》，由被上诉人江某退还房款给上诉人陈某并无不妥，应予维持。被上诉人中原公司作为经纪人，已促成双方买卖合同的成立，对买卖合同最终不能履行不负过错责任，其收取陈某的佣金人民币15000元，应作为陈某的损失由被告江某承担。但中原公司在一审判决其退回该款后，未提出异议，并请求二审维持，所以二审法院应对该项判决予以维持。陈某主张应由中原公司对退还房款承担连带责任，理由不成立，法院不予支持。据此，深圳市中级人民法院作出了维持原判的终审判决。

【评析】

随着我国房地产业的迅猛发展，旧房交易市场也日益庞大，三级市场的房屋买卖也越来越多。由于信息、知识和时间的局限，人们需要依赖专门的机构或人员作为中介来引导、帮助进行房屋交易，减少交易过程中的风险。近年来，通过房地产中介机构进行房屋买卖的行为越来越多。一旦发生纠纷，中介机构也必然卷入其中。笔者拟通过对本案的分析，谈谈法院在审理此类纠纷时应如何认定房地产中介机构的法律地位、行为性质和法律责任等。

一、关于房地产中介公司的法律地位问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。建设部制订的于1996年2月1日起施行的《城市房地产中介服务管理规定》（2001年7月23日修订）第二条也规定，房地产中介服务是指房地产咨询、评估、经纪等活动的总称。该《规定》第十条、第十一条规定，房地产中介机构应是具有独立法人资格的经济组织，并具备相应数量的专业技术人员（含评估师、经纪人等）。该《规定》第二十四条规定，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务。可见，个人或不具备房地产中介资格的组织不能从事房地产中介业务。可以说，房地产中介机构具有特定的法律地位。

二、本案中被告中原公司行为的法律性质问题。我们认为，中原公司的行为属居间行为，其和原告陈某、被告江某之间构成居间合同关系。实践中，容易造成混淆的几种中介合同（行为）有：代理、行纪和居间。首先，中原公司既没有接受陈某的单方委托为陈某处理买房事宜，也没有接受江某的单方委托为江某处理卖房事宜。而只是根据他们的要求提供有关交易信息、联系交易的对象，并促成房屋买卖合同的订立，并不代理任何一方和另一方签订合同。其行为特征与我国《合同法》规定的委托合同的法律特征不相符，不是委托合同。其次，根据我国《合同法》第四百一十四条的规定，行纪合同最显著的特征是行纪人是以自己的名义为委托人从事贸易活动。而中原公司在本案中没有以自己的名义和任何一方进行交易，所以中原公司的行为亦非行纪行为。我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中原公司在本案中的行为正好符合这一特征。所以，中原公司的行为属于居间行为。

三、关于中原公司的法律责任问题。我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，只要居间人严格按照法律的规定进行居间活动，而不变相从事双方代理等非居间行为，其就很少有机会承担不能获取居间报酬以外的民事责任。只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况并造成委托人损失的情况下，才负赔偿责任。本案事实表明，中原公司在居间过程中并没有故意隐瞒或提供虚假情况的行为，至原告陈某和被告江某订立正式的《深圳市房地产买卖合同》之日（即2001年7月23日），中原公司已经完成了其居间义务，原告陈某欲买之房屋被查封的时间发生在2001年7月23日之后，因该原因导致买卖不能成交的责任全部在于被告江某，中原公司没有任何过错。其不仅不应承担任何赔偿责任，还有权向交易双方收取约定的报酬（即佣金）。陈某所付的佣金，应作为损失由过错方江某赔偿。综上，一、二审法院驳回陈某要求中原公司承担连带还款责任和双倍返还定金责任的诉讼请求是正确的。在佣金是否应予退还的问题上，二审法院的判决亦是完全正确的。