北京法院关于涉公房案件的裁判规则

北京法院关于涉公房案件的裁判规则
公房案件的处理在实践中不同地区的法院在处理过程中观点不一，裁判思路和着眼点也各不相同。譬如，关于公房承租权是否可以继承的问题，2015年4月2日的《人民法院报》刊载《李义达诉向文娟继承纠纷案》中，重庆南岸区法院认为：公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。但在北京地区的法院裁判实践中，就公房承租权的可继承性问题则持否定态度。

还有，关于公房购房人作为家庭成员购买房屋后，其他符合购房资格的共居人能否被认定为共有权人的问题，北京法院的裁判意见则认为，即便其他家庭成员符合购房资格，但在没有申请成为购房人的情况下，其仅仅可拥有居住权。而上海地区的法院则认为，购房人系代表全体具有购房资格的承租人对房屋享有所有权，实际产权应认定为全体具有购房资格的承租人共有。

鉴于公房案件的处理具有较强的区域性和政策性色彩，故在此选择北京法院部分公房案件的裁判观点，以供在本区域实务操作过程中作为参考。

1.     基于身份而取得的房改利益具有财产属性，依法可予以继承。

 ——张允惠（等7人）共有权确认纠纷【（2014）高民申字第01184号】

北京高院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在张全山死亡时，本案诉争房屋为公房，所有权属于中直机关事务管理局，故诉争房屋并非张全山的遗产。此外，公民的民事权利能力终于死亡，张全山死亡后，其民事权利能力及民事行为能力均已消灭，其已不具备取得财产的主体资格，故诉争房屋亦不属于张全山死亡后取得的财产。诉争房屋系对张全山原承租的北京市西城区葱店10号房屋的拆迁安置补偿，在拆迁发生时，张天聪与张全山共同居住于被拆迁房屋中，依据安置协议书之记载，张天聪应系被安置人之一。张允惠等人虽否认张天聪为被安置人，但未能否定安置协议书之效力，亦未能对安置协议书之记载作出合理解释，故本院对此不予采信。根据拆迁时的相关法律及政策规定，诉争房屋的承租权的取得考虑了张天聪所具有的被安置人之身份因素，故诉争房屋的公房承租权虽登记在张全山名下，但张天聪对诉争房屋亦享有相应权利。张全山死亡后，张天聪未依照公房管理的相关规定办理诉争房屋的承租人变更手续，而是直接以张全山的名义与产权单位签订售房协议，购买诉争房屋。故张天聪以张全山名义购买诉争房屋系基于房改政策之规定，享受了产权单位按照优惠价格将诉争房屋出售给公房原承租人的优惠待遇。此项优惠待遇的实质是因房改政策以及张全山、张天聪二人的身份所产生的财产利益，该财产利益体现为诉争房屋的所有权。其中，因张全山的承租人身份而取得的房改利益，在张全山去世后，应当由其各继承人均等地享有。二审法院综合考虑诉争房屋的来源、所有权的取得原因及过程等因素，对诉争房屋所有权归属情况判决进行确认，并无不当。

2.公房承租权不属于可继承的财产范围。

——王志新确认合同无效纠纷【（2014）高民申字第04463号】

北京高院认为：本案中，涉案房屋原系公房，原承租人贾元春享有的公房承租权并不属于法律规定的公民可继承财产的范围，贾元春死亡后，其继承人对涉案房屋并不享有继承权。王志新的户籍一直未登记在涉案房屋处，根据《北京市公有住宅租赁合同》的相关约定，王志新亦不具备被选定为涉案房屋承租人、购买人的资格。涉案房屋拆迁时，宣房公司选择与王燕签订《购买平房协议书》，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。

3.符合购房资格的共居人在没有申请成为购房人而获得所有权的情况下，其拥有的居住权应获得法律的保护。

——《郑相爱诉朴凤熙所有权案》【2011一中民再终字第16339号】

北京市第一中级人民法院经再审审理认为：诉争房屋系拆迁取得，朴风熙作为房屋所有权人，起诉要求郑相爱腾房，本案实系与拆迁补偿分配相连的物权保护纠纷。根据查明的事实可知，郑相爱与朴凤熙系姐妹关系，诉争房屋拆迁后，虽承租人、所有权人变更为朴凤熙，但郑相爱仍在该房屋内居住至今。根据我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，郑相爱作为共居人享有诉争房屋的居住权，朴风熙无权要求郑相爱腾房。

注：在《潘美娟、潘秀娟、潘厚孚、赵瑞媛所有权确认纠纷》【（2011）民监字第960号】一案中，虽生效判决为上海地区法院所作出，但该案历经最高人民法院再审程序，且其中体现出的观点同北京法院的裁判观点相比，笔者认为更具有合理性，故在此一并索引列出。在该案中，最高人民法院，针对赵瑞媛不服上海高院的再审裁定，裁判认为：

本案系因公房改革引发的不动产权属争议，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣；售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣；职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。据此，上海市人民政府制定了“九四方案”，根据该方案，按成本价购买公有住房的对象为公有住房的承租人或同住成年人，且每个家庭仅能享有一次，购买一套。此外，由上海市住房制度改革办公室和上海市房产管理局发布的《宣传提纲》进一步明确了公有职工住房出售价格的计算公式以及1994年成本价、年工龄优惠率、1994年鼓励职工买房优惠率和已租住公房优惠率等，并明确了按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。可见，公房改革中的房屋买卖不同于普通商品房的买卖，具有极强的政策性，同时也存在较大的价格优惠，因而具有一定的福利性。正因为如此，无论是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，还是“九四方案”，在明确购房资格的同时，均以家庭作为公有住房的出售对象。不过，为了确保公有住房出售工作的顺利进行，“九四方案”明确要求凡承租户内有多人的，应协商确定购房人，且房屋的产权证只能登记在购房人一人的名下。“九四方案”中的购房人只是具有购房资格的家庭成员的代表，《宣传提纲》中所谓“按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权”，仅仅是指购房人代表全部具有购房资格的家庭成员对房屋享有产权。也就是说，承租户协商确定购房人并不意味着该承租户的其他成员自愿放弃购房资格，房屋登记在购房人名下也不意味着具有购房资格的家庭其他成员对房屋没有任何产权，因为承租户协商确定购房人只是为了满足上海市关于出售公有住房的政策，不能据此认为当事人已经达成放弃购房资格的合意。就本案来说，陈志新和赵瑞媛作为上海市杨浦区延吉一村13号307-308室的承租人，根据“九四方案”，均应享有购买公有住房的权利，但由于上海市的公有住房出售政策只允许多个承租人协商确定一名购买人，故赵瑞媛在征得陈志新的同意后，作为购买人代表全体承租人取得了上述房屋的产权。但是，从陈志新事后写给其弟陈蟠九的信以及陈志新向房管部门、区政府等提出产权异议的情况看，陈志新虽然同意赵瑞媛作为购房人，但并无放弃购房资格的意思，亦无放弃主张房屋所有权的意思，故不能认为房屋登记在赵瑞媛的名下，上述房屋的所有权即归赵瑞媛个人所有，而只能认为由赵瑞媛作为购房人代表全体具有购房资格的承租人对房屋享有所有权。由于陈志新与赵瑞媛均为享有购房资格的承租人，故一、二审判决认定上述房屋归陈志新与赵瑞媛共同所有，并无不当。