房改房共有权确认纠纷案：房改房可以确认为家庭成员共有财产

【裁判要旨】房改房的权属性质不同于普通房屋，应结合房屋沿革、房改政策等多重因素综合判断。在房改时，除原承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件，或其他同住人口缴纳了房改款的，即使未在产权证上明确记载该同住人口为共有人的，也可以构成共有关系。

【判决书节选】

孙×1等与孙×2所有权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）孙×1，男，1957年12月5日出生。

上诉人（原审原告）吕××，女，1962年12月17日出生。

被上诉人（原审被告）孙×2，女，1957年5月3日出生。

上诉人孙×1、吕××因与被上诉人孙×2所有权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年4月，孙×1、吕××诉至原审法院称，孙××与李××系夫妻关系，双方育有儿子孙×1和女儿孙×2。1991年8月18日，孙××承租其单位的公房即北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋），租赁合同登记的共同居住人为孙××、李××、孙×、孙×1。实际居住人还包括孙×1的配偶吕××。后孙××去世，共同居住人同意房屋的承租人变更为李××，共同居住人未变更。1998年5月7日，房屋的产权单位中国钢铁工贸集团公司通知房屋住户进行房改，该诉争房屋的共同居住人商量决定，由孙×1、吕××出资购买诉争房屋，房屋产权归孙×1、吕××所有，老人在有生之年享有居住该房屋的权利。考虑到用孙××、李××夫妇的工龄折算购房款比用孙×1夫妇的工龄折算购房款少8000余元，为了省钱，我们决定用李××的名字购买了诉争房屋，房产证办在了李××名下。根据上述合意，孙×1、吕××用夫妻共同财产分两次全额支付了购房款，1998年6月15日吕××将首期购房款46000元交至产权单位，1999年10月吕××补交房款2775.28元。房屋产权单位开具了收款收据，写明交款人为吕××。随后，房产部门发放了房屋产权证，登记的名义产权人是李××，现李××于2012年去世。综上，孙×1、吕××请求确认北京市朝阳区×号房屋的所有权归孙×1、吕××所有。

孙×2辩称，涉诉房产原承租人为孙××，并没有共同居住人的登记项目，孙×1夫妇诉称其及家人为租赁合同登记的共同居住人与客观事实不符。孙×1夫妇称“自行出资，借名买房并约定产权归属等事项”均不属实。孙金隆去世后，李××变更为承租人，依照当时的房改政策，只有李××具备购房资格，而原告并没用购房权利，涉诉房产折算了李××夫妇的工龄后由李××出资购买，孙×1、吕××诉称为省钱而借名购房，明显不合乎逻辑。孙×1夫妇与李××共同生活起居，老人行动不便，存款也由孙×1夫妇代为保管，孙×1夫妇以李××代理人的身份代为办理相关购房付款等手续，但并不能借此将老人的财产据为己有。涉诉房产系李××的私有财产，孙×1、吕××并不享有所有权，无权要求确认所有权。

一审法院认为

原审法院经审理认为，关于购买涉案房屋的出资，孙×1、吕××提供的取款记录与购房通知两份证据上显示的时间能够相互印证，可以证实是由孙×1、吕××取款支付了46000元，但该出资不能证明孙×1、吕××当然享有该房屋的所有权。孙×1、吕××主张涉案房款均由其支付，未提供证据，法院不采信。公民合法的民事权利受法律保护。中国钢铁工贸集团公司与李××之间的房产买卖行为，不违反国家的法律规定，且取得房屋所有权证书后登记在李××名下。依据物权法的相关规定，李××取得的房产所有权受到法律的保护。法院从孙×1、吕××提供的证据中无法认定孙×1、吕××是诉争房屋的事实物权人。因此，孙×1、吕××的诉讼请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院判决驳回了孙×1、吕××的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，孙×1、吕××不服，以涉案房屋系房改房，不能简单依据权属登记情况确定产权归属，根据房改政策该房屋是李××与上诉人家庭共有，且上诉人支付全额购房款，李××已放弃该房屋产权等为由，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判确认涉诉房屋为上诉人所有。

本院查明

经审理查明：孙×1与孙×2二人为孙××、李××之子女。孙×1与吕××为夫妻。孙××于1996年去世，孙××去世后未进行继承。

×号房屋原由孙××承租，孙××去世后，变更为李××承租。1999年9月30日，中国钢铁工贸集团公司向李××发出签订购房协议书的《通知》，要求李××于10月30日签订房屋买卖合同，《通知》载明房价、维修基金等各项费用共计48775.28元，已付房款46000元。1999年10月25日，李××作为买方（乙方），与中国钢铁工贸集团公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定甲方将位于北京市朝阳区×号房屋一套，出售给乙方。房屋价款为47126元。该合同书第二条约定，甲方根据（97）国家机关房改字第07号、冶房改（1997）01号和（97）京房改字第016号文规定，给予乙方下列折扣：1、工龄按照乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄和。2、年工龄折扣率0.9%。3、成本价年折扣率为2%。4、现住房折扣率1997年为3%，《房屋买卖合同》上盖有李××名章，2000年4月，李××取得涉案房屋的房屋所有权证。

2012年4月20日，李××去世。李××去世后，孙×2起诉孙×1继承纠纷一案，以李××生前设立将×号房屋由孙×2继承的遗嘱为由，要求继承×号房屋。该案，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第18125号民事判决，将×号房屋判决归孙×2所有。孙×1不服，上诉至北京市第二中级人民法院，目前该案尚在中止中。

在二审过程中，双方当事人均确认，在房改购房时，涉案房屋的购房款计算中折扣了李××与孙××的工龄。

孙×1、吕××为了证明购房款系由其出资，向法院提交了1998年6月14日，吕××在中国建设银行取款15000元的记录；孙×1在中国建设银行取款32000元的记录；1998年6月15日载明售房款为46000元的收据一张；1999年10月载明购房款为2775.28元的购房款收据一张。孙×2认为取款时间与交款时间不一致，取款金额与本案交纳款项不一致，对上述取款记录与本案的关联性不予认可。对购房收据，孙×2称收取款项为李××购房款，吕××签名并不能代表其为交款人。

孙×1、吕××另提交证人孙×、邢×的公证证言，用于证明涉案房屋应当归其所有。孙×在2012年6月4日所作的情况说明中称：“据我了解，在李××同意孙×1出资购买房屋并为其出工龄以省钱的背景下，孙×1曾于1998年5月9日，召开过家庭会议，李××打电话给我，叫我来她家中，为大家作证。会议中孙×1明确说过‘妈，房子虽然我们买了，但是我们保证任何时候不轰你走，请老叔在这里作证’。”孙×2称证人孙×是孙×1、吕××的亲属，平常关系很好，影响证言的客观性，证人的陈述不是直接证据，且陈述不明确，公证书仅仅能证明是证人本人在情况说明上签字，不能证明证人所陈述的是客观事实。2012年6月4日，孙×、邢×在情况说明中称：“据我们了解在2005年以前，李××与孙×1一家长期居住在一起，寝食相帮，老人手把手将孙子孙×带大。2004年过节期间，我们曾到孙×1家中探亲，探望过程其乐融融。”孙×2称老人从1997年就和其一起居住，对上述证明内容不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《公证书》、《房屋买卖合同》等在案证明。

本院认为

本院认为，房改房的权属性质不同于普通房屋，应结合房屋沿革、房改政策等多重因素综合判断。在房改时，除原承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件，或其他同住人口缴纳了房改款的，即使未在产权证上明确记载该同住人口为共有人的，也可以构成共有关系。

涉案房屋本系孙××生前所承租，在孙××去世后由其配偶李××承租，房改时，根据当时的购房政策，在计算购房款时折抵了孙××和李××二人的工龄。因此涉案房屋的价值中包含实际支付购房款、孙××工龄所对应的福利补贴以及李××工龄所对应的福利补贴三部分。相应的，在房改购房后，该房屋的权利亦应被分为上述三部分。关于涉案房屋的出资情况，孙×1、吕××提供的取款记录与购房通知所显示的时间相互印证，可以证明其支付了×号房屋的购房款。因此，可以认定该房屋有孙××、李××以及孙×1夫妇的份额，该房屋权利应归三方共同共有。据此，孙×1、吕××要求确认×号房屋为其夫妇二人单独所有的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

但需指出，原审法院认定“从孙×1、吕××提供的证据中无法认定孙×1、吕××是诉争房屋的事实物权人”是错误的，本院应予纠正。至于孙××、李××和孙×1夫妇在×号房屋的共有份额，已超出本案的审理范围，本案不予处理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一、二审案件受理费各525元，由孙×1、吕××负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长曾彦

审判员王成

代理审判员夏莉

裁判日期

二〇一四年三月二十日

书记员

书记员楚静