期房贷款合同中阶段性保证责任与范围的认定

期房贷款合同中阶段性保证责任与范围的认定

作者：平顶山市新华区人民法院 邢书军 王亚婷

【案情】

2009年12月20日，甲银行（贷款人）与林某（借款人）、乙公司（保证人）签订《个人一手房屋贷款合同》一份，该合同还包括个人一手住房贷款合同通用条款附件一。约定：借款人向贷款人借款37万元用于购买顺达金融大厦1幢1604室房屋（总房款为462500元），还款期限为20年，自2009年12月20日至2029年12月20日止。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月即从放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。并约定借款人同意贷款人直接将借款汇入乙公司账号。约定的担保方式为：借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。担保范围为：本合同项下全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后60日内办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务分期履行的，则保证期间为最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。对借款人违约的处理中还约定：借款人未按期归还借款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2009年12月23日，乙公司与林某签订商品房买卖合同一份，约定：林某向乙公司购买顺达金融大厦1幢1604室房屋，总房款为462500元，首付92500元应于2009年12月22日付清，余款37万元应于2010年1月22日付清。2010年1月15日，甲银行履行放款义务将37万元汇至乙公司账号。2010年2月22日，甲银行与林某就顺达金融大厦1幢1604室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押金额为37万元。合同履行期间林某多次出现逾期还款，截止2012年5月7日，林某共结欠借款本金343566.85元，利息包括罚息1421.66元。期间，乙公司共为林某垫付了银行按揭款人民币26439.52元。甲银行于2012年6月6日诉讼至法院。

【审判】

平顶山新华区法院审理认为，甲银行与林某、乙公司签订的个人一手房屋贷款合同及附件一系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。甲银行提供的借款借据、进账单、贷款账户基本信息等证据可以证明林某逾期还款的事实，林某既不答辩，又未提供相反证据，故认定甲银行主张的事实成立，甲银行庭审中主张2012年11月2日为合同到期日与其起诉时主张合同到期日为2012年5月7日相比，减轻了债务人应承担的违约责任，属当事人处分自己的民事权利，应予准许。林某应当偿还截止2012年11月2日借款本息338868.72元及自2012年11月3日起至判决给付之日止的逾期利息（以337472.87元为基数，按照逾期贷款罚息以年利率4.935%上浮40%即6.909%，按日计算）；被告林某应赔偿甲银行为实现债权而支付的律师费12450元。对甲银行主张的要求林某赔偿交通费300元因未提供事实依据，不予支持。按照合同中约定的保证人提供的阶段性连带保证责任文义的理解，该保证责任的范围应该是37万元。在本案中，甲银行对合同中约定的保证人应承担的所购房屋价格范围内37万元的保证责任并未主张，而主张了所购房屋价值之外的保证责任，所以原告要求乙公司承担物的担保之外的保证责任的请求不符合合同约定，法院依法不予支持。

法院判决被告林某应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司平顶山支行截止2012年11月2日止借款本息338868.72元及自2012年11月3日起至判决给付之日止的利息（以337472.87元为基数，按照逾期贷款年利率6.909%，按日计算）。

一审宣判后，双方当事人均未在法定期限内提出上诉，判决已发生法律效力。

【评析】

一、房地产预告抵押登记是否具有物权效力

预告登记是德国民法所创立的一项不动产登记制度。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后并不导致不动产物权的设立或变动，而使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。我国《物权法》第二十条规定对预告登记制度进行了规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效"。从该条规定来看，预告登记针对的是关于不动产物权的协议，该物权为将来才能实现的物权，而预告登记的目的是为了保障将来物权的实现。物权是一种支配权，以对有体物的直接支配为内容。预告登记的完成，权利人对标的物并不享有任何支配意义上的权利，并且有时标的物本身尚不存在。预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所为处分行为的效力，并不能直接导致物权的变动，权利人要取得物权，还需要进行本登记。因此预告登记形式上是对关于不动产物权变动合同所为的登记，实质上则是对合同中关于不动产物权变动的债权进行登记。笔者认为预告登记的性质应为一种特殊债权，而非物权，是法律出于保护交易安全的考虑，赋予其对抗第三人效力的特殊债权。本案中甲银行与林某就在建的顺达金融大厦1幢1604是房屋办理了预告抵押登记，该预告抵押登记其本质是一种债权请求权，只有待房屋建成办理本登记之后，甲银行才享有该房屋的抵押物权，因此甲银行不享有该预告登记房屋的抵押物权。

二、个人一手房屋贷款合同中保证人提供的阶段性连带责任保证的的保证责任和范围应如何认定

在本案中主要存在两方面的问题：1、保证人保证责任范围是37万元还是扣除抵押物价值外的林某应承担的债务或是林某应承担的所有债务。2、在借款人未办妥所购房屋房产证及抵押他项权证时，保证人应否承担保证责任及承担保证责任范围。

1、对于第一个问题，笔者认为：乙公司的保证责任范围是37万元。理由如下：首先，根据合同约定"借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。"该约定表明：1、从借款人办妥所购房屋的抵押他项权证则保证人的保证责任免除，可以推导出保证人承担保证责任的范围是该房屋他项权证上登记的权利价值即预购商品房抵押权预告登记上的抵押金额37万元；2、在借款人未办妥所购房屋的抵押他项权证前的债务（包括到期债务和违约之债），保证人仍应承担保证责任。然对保证人应承担的保证责任是37万元的连带保证责任还是借款人办妥所购房屋的抵押他项权证后贷款人实现抵押物权与37万元的差额部分承担保证责任，没有明确约定。结合前述借款人办妥所购房屋的抵押他项权证则保证人的保证责任免除的约定，同理可以推导出保证人保证责任范围仍为37万元。其次，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定"抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准"。本案中虽然抵押合同约定林某抵押担保的债务是主合同项下的所有债务，但是在抵押预告登记上记载的抵押金额是37万元，所以甲银行在实现抵押权时所享有的优先权为37万元，故保证人乙公司担保范围应为保证甲银行能实现该优先权的责任范围即保证责任金额为37万元。

2、对于第二个问题，笔者认为：按照合同中约定的保证人提供的阶段性连带保证责任文义的理解，在借款人没有办妥所购房屋房产证及抵押他项权证之前，保证人仍应承担保证责任。该保证责任的范围应该是37万元。在本案中，甲银行对合同中约定的保证人应承担的所购房屋价格范围内37万元的保证责任并未主张，而主张了所购房屋价值之外的保证责任，所以原告要求乙公司承担物的担保之外的保证责任的请求不符合合同约定。且上文已经分析该案中的抵押权尚未实现，所以并不存在既有物的担保又存在人的担保的情况。所以乙公司应在37万元范围内承担连带保证责任。