一、问题的提出
随着社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，商品房交易也日益频繁。在大量的商品房交易过程中，不可避免地会产生纠纷。特别是近年来，由于买卖双方对开发商迟延办理房屋权属证书责任问题存在分歧诉至法院的房屋预售合同案件日趋增多。目前我市的商品房买卖基本上使用由四川省工商行政管理局和四川省建设厅监制的《商品房买卖合同》。实践中，当事人往往因对该合同样式第十五条“关于产权登记的约定”中关于迟延办理房地产权属证书及其违约责任的理解和认识不同而产生争议。因此，如何正确把握和认定该条款内容是该类案件审理中的焦点问题。对此，本文结合审判中的实践经验发表一孔之见。
二、出卖人协助办理“商品房权属登记手续”的责任范围
从有利于各自利益的角度出发，出卖人和买受人对商品房权属登记究竟包含哪些要件的认识不尽相同：出卖人认为商品房权属登记手续仅包括《房屋所有权证》，而买受人认为商品房权属登记手续既包括《房屋所有权证》又包括《土地使用权证》。我院审理的（2006）高新民初字第805号案件就是一个典型案例。商品房买卖双方围绕这一问题进行了激烈的争论。出卖人认为根据建设部2001年8月15日修订并颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条 “房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》”的规定，《国有土地使用权证》不是合同中约定的房屋权属证明。买受人则认为无论从交易习惯、立法精神还是维护买受人合法利益的角度出发，“商品房权属登记手续”都应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
笔者认为合同条款第十二条约定的“商品房权属登记手续”应该包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。首先，我国《城市房地产管理法》第六十条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”建设部2004年7月20日修订的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”建设部2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。建设部《商品房销售管理办法》规定第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见从法律法规的立法原意来讲，我国对房屋实行的是房屋所有权和房屋占用的国有土地使用权并行管理和土地使用权和房屋使用权登记发证的制度。房屋权属登记手续当然包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
其次，从不动产权属登记的性质和功能考察，不动产权属登记手续也应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。不动产权属证书是享有不动产物权的证据〔1〕。不动产权属证书是公开的、正式的法律文书，是对财产拥有或交易事实的确认，起到向他人公开所有权的作用，具有直接表明所有权的能力。不动产产权登记作为现代房地产法律制度的基础具有三个方面的功能：第一，产权确认功能。房地产产权登记具有的确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。〔2〕第二，公示功能。房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。〔3〕第三，管理功能。房地产产权登记所具有的实施国家管理意图的功能。〔4〕因此，为了确认商品房买受人的物权，确认出卖人向买受人转移权利，公示出卖人和买受人之间的交易过程和结果，并依法接受国家管理机关的管理，都必须为买受人办理房屋所有权证和土地使用权证。因此，在该类案件审理过程中，必须对出卖人的协助义务严格把握为协助办理两证的义务。这样，既有利于合同目的的实现，又有利于促进房地产交易市场秩序的规范。
三、因出卖人原因造成逾期未能办理房屋权属证书的违约责任
1、有关诉讼时效
按照《商品房买卖（预售）合同》样式第十二条的约定，由于出卖人原因造成逾期未能办理房屋权属证书时，出卖人应当承担的违约责任有两种，第一种是继续履行的违约责任，即继续履行协助买受人办理房屋权属证书的责任；第二种是支付违约金的违约责任。在承担这两种违约责任的诉讼时效问题上，笔者认为要求出卖人承担继续履行协助义务的违约责任不适用诉讼时效，但要求出卖人承担支付违约金的违约责任应当受到诉讼时效的限制。
诉讼时效制度一般适用于请求权。请求权分为债权请求权和物上请求权，两种不同的请求权是否都应受到诉讼时效的限制，在理论和实务中长期存在不同的意见。对于物上请求权而上，由于它与物权不可分离，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。否则物权无存在之价值。其次，物上请求权通常适用于各种持续性的侵害行为，对这些侵害行为非常难以确定其时效的起算点，因此物上请求权难以适用诉讼时效。再者，虽然物上请求权不适用诉讼时效，但由于取得时效可适用之，依然可以发挥防止权利上的睡眠，推动财产流转及维护经济秩序的作用〔5〕。在商品房买卖合同中，买受人要求出卖人履行协助办理房地产权属证明的权利，是基于买受人对买卖标的物“商品房”享有权利而产生的针对出卖人不履行协助办理权属登记手续，妨害买受人物权完整性而产生的物上请求权。只要买受人所购买的商品房持续存在，买受人取得房屋权属证书的权利就持续存在；相对应的出卖人协助买受人办理房屋权属证明的义务就始终存在，因此买受人要求出卖人承担协助办理房屋权属证明的责任不应当受到诉讼时效的限制。关于债权请求权应当受到诉讼时效的限制，在理论和实务之中都无争议。买受人要求出卖人承担支付违约金是订立商品房买卖合同过程中，经双方协商一致，对履约不能约定的一种责任承担方式，是合同之债的一种表现形式。因此买受人要求出卖人承担支付违约金的违约责任是债权请求权，当然应受到诉讼时效的限制。
2、有关支付违约金
办理“两证”是出卖人彼此独立的两个合同义务，均应有相应的违约责任。同时，即便认为该条款对出卖人承担违约责任的数量约定不明，按照《合同法》第六十二条第一款第（五）项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，对该合同条文中关于出卖人应承担几次支付违约金的问题也应做出“只要出卖人没有履行办理任一一证的合同义务，都应承担相应的违约责任，买受人都可以要求出卖人支付相应的违约金”的理解。因为，商品房买卖合同的合同目的就是“出卖人向买受人交付房屋并办理相应的产权转移手续，买受人向出卖人支付相应的合同价金”。如果出卖人仅以承担一次逾期办证的违约责任为限，那么但出卖人不能按照合同约定时限办理两证时，出卖人完全可以在支付一次违约金、协助办理其中一证后，对另一证的办理采取不闻不问的态度。即便出卖人不协助办理另一证，也无需承担相应的违约责任，对其不再产生任何不利后果。而对买受人来讲，房屋权属证明中的其中一证可能就永远不能取得，这显然与买受人签订商品房买卖合同的目的不符，买受人的合同目的不能实现。同时，商品房买卖过程中，出卖人与买受人签订的合同，是由出卖人提供的，该合同大部分条款均为格式条款，关于出卖人应当如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的条款，也是格式条款。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，当出卖人与买受人对该合同条款有不同理解和认识的时候，应当做出不利于格式条款提供人（出卖人）的解释，加重出卖人的责任。综上所述，为保证双方当事人合同目的的实现，维护交易安全，规范交易行为，笔者认为，因出卖人原因导致买受人逾期不能办理房屋权属证明的，出卖人应当以其不能办理《房屋使用权证》和《土地使用权证》分别承担违约责任。（作者罗 柯,单位：成都高新区人民法院）
[注释]
［1］最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2003年第1版，第232页。
［2］同上注，第233页。
［3］同上注。
［4］同上注，第234页。
［5］尤宁冰：《论物上请求权的诉讼时效》，载《法律适用》2000年第8期。
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