刘某诉创辉公司商品房预售合同纠纷

北京市第一中级人民法院 微信号：beijingyizhongyuan

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人一方在诉讼期间将涉案标的物出售，并不影响其继续依据合同主张自己的权利。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条

基本案情：

刘某在原审法院起诉称：2006年10月13日，我与创辉公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市四季青镇西冉村兴业新村二期64#楼1层0102号商品房，该合同第12条第二项约定：公共绿地在2009年5月31日到达使用条件，公共道路在2009年2月28日达到使用条件，会所在2008年12月31日完工。2009年6月13日，创辉房地产公司将房屋交付给我，但是创辉房地产公司没有在预售合同约定的时间建好绿地、公共道路和会所。创辉房地产公司在销售房屋的时候没有说明有水系，预售合同也没有约定房屋周围有水系，我入住时，房屋周围也没有水系。2012年6月29日8时，创辉房地产公司不听我制止，毁坏我栽种的树木、草坪，擅自在我房屋西侧挖了一条深1.2米、宽7米的水系，水系最窄处距离我房屋仅1.9米，创辉房地产公司又临近我房屋铺设了人行路，修建了木桥，最窄处距离我西侧窗户不到1米。我认为由于创辉房地产公司违约给我生活带来很大麻烦，故起诉至法院，要求判令创辉房地产公司：1.立即履行《北京市商品房预售合同》约定的建设绿地、公共道路、会所等设施的义务；2.立即填埋擅自挖掘的水系、拆除搭建的木桥；3.向我支付损害赔偿金316400元；4.立即停止正在进行的违章建筑施工；5.承担诉讼费用。

创辉房地产公司在原审法院答辩称：对于第一项诉讼请求没有事实依据，我公司一直按照合同约定完成了该项，是在约定期限内投入使用的；对于第二项诉讼请求，刘某没有合同依据，檀香园分三期，项目整体规划在2006年就完成了，至今还有部分还在建设中，我公司作为开发商有权进行设计、规划，合同也没有禁止我公司建水系和搭建木桥，我公司有权按照设计施工，刘某无权要求填埋和拆除；对于要求立即停止正在进行的违章建筑施工的诉讼请求，这是我公司按照园区规划来设计的；对于要求赔偿额外费用的诉讼请求与合同不符合，合同中约定了319.51平方米是预测建筑面积，第五条约定了业主不得利用公共面积搭建附属物，我公司在2009年11月23日委托创辉物业公司告知刘某擅自搭建的影响，并告知后果，刘某已经签字确认，刘某在房屋西侧大面积栽种、搭西墙，其赔偿请求不符合合同约定，公共设施不得改变用途，业主在公共用地搭建自用设施，物业管理企业可以要求其拆除，并赔偿损失，刘某私建和栽种已经违反法律规定，刘某称我公司强行拆除违章建筑，我公司是为了防止损失继续扩大，维护业主的利益。从2009年刘某擅自占用公共区域违法行为已经有3年，我公司多次要求其拆除，根据法律规定刘某不得要求我公司赔偿，刘某违反法律规定拒不拆除违章建筑，为了避免其他业主受损，我公司不得已拆除了刘某的违章建筑。刘某起诉没有事实和法律依据。

法院经审理查明：2006年10月13日，刘某（买受人）与创辉房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘某购买位于北京市四季青镇西冉村兴业新村二期64#楼1层0102号商品房，该合同第十一条约定：出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定公共绿地于2009年5月31日达到使用条件，公共道路于2009年2月28日达到使用条件，会所于2008年12月31日完工。后创辉房地产公司于2009年6月13日与刘某办理收房手续。双方在合同中没有约定绿地的面积和范围。合同亦未对建设绿地、公共道路、会所、水系、木桥等约定违约责任。

经原审法院询问，刘某称所有的诉讼请求都是依据创辉房地产公司合同违约。

对于公共绿地，刘某称按照合同约定应当在2009年5月31日之前达到使用条件，按照北京市绿化条例，小区绿化要达到30%，但是至今绿地仍然没有达到标准，也没有达到使用条件，刘某认为除了房屋、道路之外都应该是绿地，但是自己房屋周边南、北、西部都没有建成绿地。刘某向法院提交照片，欲以证明创辉房地产公司没有按照约定建设绿地，刘某称绿地是自己建设的；创辉房地产公司称公共绿地在2009年5月31日前后达到了使用条件，房屋经过了竣工验收，绿地是其中重要的项目，而且从实际交付房屋至今，刘某没有对绿地没有达标提出异议，说明绿地符合条件。

对于公共道路，刘某认为公共道路中简单的道路可以通行，但是没有达到要求，路面不平整、有坑洼、雨雪天泥泞不堪致使无法正常出行，刘某并提交照片，欲证明公共道路没有达到使用条件；对于会所，刘某表示现在会所已经建成，但还没有使用。

刘某要求创辉房地产公司填埋水系、拆除木桥，其称创辉房地产公司销售房屋时未说明有水系和木桥，《预售合同》中也没有约定房屋周围有水系，在入住时，房屋周围也没有建水系；创辉房地产公司认为合同中虽然没有约定水系和木桥，但是创辉房地产公司有规划权，水系和木桥是三期的一部分，住建委规划中只是体现建筑，不体现绿地情况，因此创辉房地产公司搭建水系和木桥没有问题。

刘某要求创辉房地产公司支付损害赔偿金，其称赔偿损失包括绿地以及其他项包括道路、会所还有擅自挖掘水系给自己造成的损失。刘某并提交收据及结算单，欲证明其自行铺设草坪和种植树木的花费；创辉房地产公司对之不予认可，其提出自2009年10月份公司就多次制止刘某进行绿化，并通知刘某西侧的规划没有完成，刘某的绿化和围墙施工会给后续造成影响，创辉房地产公司并提交2011年7月28日、2012年6月15日、2012年6月20日停工整改通知，欲证明其多次要求其移除自行栽种的树木以及自行搭建的违章建筑。

一审法院判决后，刘某不服，上诉至北京市一中院。其上诉请求是：撤销原审判决，改判支持刘某的诉讼请求。创辉房地产公司答辩称：不同意刘某的上诉理由和请求，同意原审判决。

审理结果：

一审法院经审理判决：驳回原告刘某的诉讼请求。刘某不服，上诉至一中院。一中院经审理判决维持原判。

裁判理由：

刘某与创辉房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同全面履行各自义务。刘某系依据双方签订的商品房预售合同以创辉房地产公司违约为由提出本案诉讼请求。在涉案房屋所在小区具备绿地及可通行道路，会所已经建成，且双方未就绿地、公共道路的具体标准和范围作出明确约定的情况下，刘某要求创辉房地产公司继续履行建设绿地、公共道路及会所的诉讼请求，缺乏法律依据。双方签订的合同亦未对水系、木桥的具体事项进行明确约定，故刘某无权以创辉房地产公司违约为由要求其填埋水系，拆除木桥。刘某要求创辉房地产公司支付损害赔偿金、立即停止正在进行的违章建筑施工的诉讼请求，亦缺乏相应的合同根据及法律依据。原审判决对于刘某的诉讼请求不予支持并不不当。

裁判解析：

本案的特点在于创辉房地产公司在本案二审期间主张上诉人（原审原告）刘某已在本案一审判决后将涉案房屋出售给案外人，并就此提交了相应的证据，但未能提交相关证据原件来证明其主张的这一情况。经二审法院与刘某核实，其承认存在已将涉案房屋出售的事实，但仍坚持其诉讼请求。

出现上述情况，往往会给审判人员以诉讼中止或者诉讼终结的错觉，造成走入这种第一感觉的误区的原因是刘某就自己所有的诉争房屋提出了相关诉讼请求，但其现在已经将该房屋出售，已不再是房屋所有权人，故其不再具备向创辉房地产公司主张权利的资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。第一百五十一条规定：有下列情形之一的，终结诉讼：（一）原告死亡，没有继承人，或者继承人放弃诉讼权利的；（二）被告死亡，没有遗产，也没有应当承担义务的人的；（三）离婚案件一方当事人死亡的；（四）追索赡养费、扶养费、抚育费以及解除收养关系案件的一方当事人死亡的。由此可见，本案出现的新情况完全不属于应当诉讼中止或诉讼终结的情形。

破解这一情况的要点在于一、二审法院均向刘某一方确认了其主张全部诉讼请求的依据是创辉房地产公司合同违约。有了这一基础，法院便能在确定的法律关系的基础上审查刘某的诉讼请求是否具备充分的事实根据及法律依据。既然刘某完全依据双方签订的房屋买卖合同来主张创辉房地产公司违约，并主张相关其他权利，那么刘某在诉讼期间将涉案房屋出售，并不影响其继续依据合同主张自己的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故刘某可依据该条款作为其继续要求创辉房地产公司履行建设绿地、公共道路、会所等设施的义务和支付赔偿金的请求的法律依据。本案中，法院审理后认为，创辉房地产公司并不存在上述违约情形，故对刘某的该部分诉讼请求不予支持。

关于刘某的要求创辉房地产公司立即填埋擅自挖掘的水系，拆除搭建的木桥，立即停止正在进行的违章建筑施工的请求，法院审理后认为，刘某的主张缺乏相关合同依据及法律依据，故对其该部分诉讼请求亦不予支持。另外，由于刘某已将涉案房屋出售，故其该部分诉讼请求已经缺乏一定的事实基础，创辉房地产公司是否实施上述行为并不再对其权益造成任何实质影响。

在处理本案出现的情况时，不妨借鉴对于迟延交房情况的处理方法。当事人即使已将其所购买的房屋出售，但并不影响其依据房屋买卖合同向卖方主张迟延交房的违约责任。