继承遗产后对共有房屋该如何分割

继承遗产后对共有房屋该如何分割

兄弟姐妹共同继承了一套房屋，却因为如何分割产生了矛盾。在未经三分之二以上共有人同意分割的情况下，按份共有人是否有权分割共有房屋？

案情

原、被告为兄妹关系，各方曾因涉案房屋继承纠纷发生诉讼，经法院一、二审判决，确认涉案房屋由阿北、阿山、阿花、阿毅各继承20%产权份额，阿秋、阿石各继承10%产权份额（以上名字均为化名）。之后六兄妹办理了上述房屋份额的产权登记。

涉案房屋为楼梯楼，有四房两厅一阳台，两厕所和厨房，现由阿秋一家居住。阿秋表示房屋由其和太太以及女儿居住，但实际上其只使用了其中两个房间；阿山、阿石称他们并不常住在涉案房屋，但是偶尔会回去短暂住一两天；阿北则表示，阿秋从来没有给过钥匙给她，阿秋一家人在涉案房屋居住，她没有办法和他们共同居住。

由于对如何分割共有房屋难以达成一致，阿北将阿秋等五兄妹诉至法院，主张由阿秋购买其份额或以拍卖变卖方式分割房屋。阿秋、阿石、阿山均表示不同意按市场价购买，也不同意拍卖涉案房屋；阿花、阿毅未表态是否同意拍卖。

法院裁判

一审法院认为：各方当事人就购买阿北产权份额的价格无法达成一致，阿北要求对涉案房屋进行拍卖变卖，所得价款按各自份额取得。但阿秋、阿石、阿山不同意拍卖变卖，三人份额总共为40%，阿北份额为20%，阿花及阿毅没有明确表态同意拍卖变卖，故同意拍卖变卖的份额不达2/3，阿北要求拍卖变卖涉案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。阿北不服一审判决，提起上诉。

广州市中级法院认为：本案中，各共有人未对分割方式达成一致协议，而且从本案的共有人情况、房屋实际情况等来看，各方矛盾较大，难以共同在涉案房屋一起生活，而若对房屋进行实物分割，亦无法保障各按份共有人所分得的部分具有独立性、可使用性，且实物分割将对涉案房屋的价值有所减损，故本案不适宜对涉案房屋作实物分割。同时，其他当事人亦明确表示不同意折价分割，故涉案房屋亦无法进行折价分割。在此情形下，阿北作为涉案房屋的按份共有人，在各共有人之间未约定不得分割共有房屋的情况下，依据《民法典》第三百零三条的规定，有权随时请求分割，且在各方未就分割方式达成一致协议、难以实物分割情况下，二审改判将涉案房屋予以拍卖或变卖的形式分割。

法官观点

共有物分割请求权，是指各共有人以单方的意思表示，请求其他共有人分割共有物的权利。关于按份共有财产，各国和各地区民法多规定各共有人可以随时请求分割共有物，以消灭共有关系。

根据我国相关法律的规定，共有物的改良和处分应当经占份额2/3以上的共有人同意。按多数人意见处理的规则在一定程度上影响了共有物的管理和收益，不利于共有物的自由流通，也容易在共有人之间产生纠纷，并且产生经济上的不利益，所以应该允许各共有人可以随时请求分割共有物，以便彻底解决纠纷。因此，从我国《民法典》的第三百零三条规定来看，允许按份共有人请求分割共有财产是常态，不允许分割是特例。

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