明知房屋被法院查封仍交易 中介被判退房款及利息

明知买家被限购不具备购房条件，中介公司仍竭力促成签订合同；明知出售的房屋不能进行交易，中介还帮助买卖双方进行交易……近日，海珠区法院公布的几宗违规中介房产交易的案件中，交易失败不仅是买卖双方要承担责任，中介也要连带承担退款的责任。

案例1

买家被限购

中介仍让签合同

原告阿兰为福建户籍人士，且不具备政策规定的在广州购房所需的纳税或缴交社保证明，不具备在广州限购行政区域购房的资格。2012年11月14日，阿兰与游某及中介公司签订房屋买卖合同，约定买卖位于广州市海珠区新港西路68号的一套房屋，房价为170万；支付25500元中介费。

2012年12月1日，阿兰支付中介代理费1.2万元后，因其不具备购房资格，房屋交易失败。阿兰遂将中介诉至法院，表示在签订合同前已将自己可能不具备购房资格的情况明确告知中介公司和卖方，但中介公司保证其有渠道可以解决该问题。

阿兰因中介公司未能履行承诺而导致交易失败，故起诉要求退还已支付的中介费1.2万元。中介公司则反诉要求阿兰补交拖欠的中介费13500元。

结果：中介退回部分中介费

一审法院认为，阿兰不具备在本市购房的资格，被告公司作为专业中介机构，在知道阿兰是非本市户籍人口的情况下，对是否具备在本市购房的资格没有进行核实，故被告公司提供的中介服务存在重大瑕疵。

而原告阿兰明知自己属于限购对象，但仍要求被告公司提供居间服务以购买本市住房，并提供身份证原件给他人办理纳税证明，也存在一定过错。

结合本案的实际情况，法院酌情减少阿兰应当支付的中介代理费的数额，判决阿兰应向被告公司支付中介费7650元为宜，并判决驳回中介公司的反诉请求，判决中介公司应向阿兰退还中介费4350元。

此外，原告阿兰起诉卖家游某，要求游某退还原告支付的购房定金5万元。游某同意退还定金，但反诉要求阿兰支付合同成交价10%的违约金17万元。

海珠区法院一审认为，阿兰不具备在广州市购房的条件导致合同无法履行，也没有充分证据证明在签订合同时被告知晓该情况，故应当按照合同的约定承担相应的违约责任，故判决阿兰向游某支付违约金17万元，游某向阿兰返还定金5万元。

之后，阿兰不服提起上诉，经广州市中级人民法院二审审理，双方达成调解，游某不需要退还定金5万元，但阿兰还须支付1万元给游某，即买家阿兰为此次不成功的交易须向卖家付出的代价为6万元。

案例2

不顾法院查封出售房屋

2006年，杨某因欠债不还导致房屋被法院查封。但杨某不顾法院查封的事实，仍悍然于同年10月25日与闫某（买方）以及中介公司签订《房屋买卖合约》，将杨某所有的位于广州市海珠区新港西路愉景雅苑的一套物业出售给闫某，成交价为150万元。

闫某付款后于同年12月12日收取房屋使用。因法院查封房屋不能交易，闫某于2008年7月1日诉至法院，要求杨某和中介公司返还房款150万元及支付房款利息等。

结果：

卖家和中介被判退款及利息

该案一审判决上述《房屋买卖合约》无效，杨某和中介公司在判决生效之日起十天内共同向闫某返还房款150万元，及以150万元为本金从2006年10月25日起至判决确定的还款之日止计付利息。

中介公司不服提起上诉，广州市中级人民法院判决维持原判。上述判决于2010年1月7日发生法律效力。

2014年8月，卖家杨某诉至法院，表示上述判决生效后闫某仍一直占用其房产，后来又以6000元/月的价格将房产出租，将出租收入归为己有，故起诉请求被告按6000元/月的标准支付从2010年1月至2014年8月（共56个月）居住和出租原告房产的租金。

一审法院经审理认为，杨某诉请主张的租金实质为房屋使用费，但闫某提出了诉讼时效的抗辩意见。法院指出，房屋使用费适用两年的诉讼时效，原告于2014年8月21日提起诉讼，2012年8月22日之前的房屋使用费请求已超过诉讼时效法院不予保护。

据此，判决支持2012年8月22日至2014年8月31日的房屋使用费；对于房屋使用费的标准，因杨某没有充分证据证明闫某是以6000元/月出租，故只判决按评估的租金标准来支付房屋使用费。