婚前购房婚后取得产权证的房屋所有权归属分析

婚前购房婚后取得产权证的房屋所有权归属分析

案情介绍：

刘某（女），于2008年12月1日于某开发商签订房屋买卖合同，购买房屋A，并一次性付清全部房款。2009年3月与赵某结婚。在婚姻关系存续期间，刘某取得房屋产权证。婚后，因双方感情出现危机导致夫妻感情破裂，刘某于2009年12月向法院起诉离婚。在诉讼中，双方对房屋A是否属于夫妻共同财产发生争议。

观点冲突：

对于本案中该A房屋是否属于夫妻共同财产有两种不同观点：一种认为：根据物权法规定，不动产物权（本案中具体为所有权）自不动产登记之日起取得、变更或消灭。由于本案中该A房屋房屋产权证系婚后取得，即房屋所有权系婚后取得，根据婚姻法的规定，婚后取得的财产属于夫妻共同财产。虽刘某已经支付了全部的价款，但是其支付价款仅取得金钱债权。另一种观点则认为：刘某购房且支付了全部价款，该部分价款是其婚前财产，以其婚前财产购买的房屋属于婚前财产。

律师观点：

我们认为，该A房屋应当认定为刘某的个人财产。本案中，主张该A房屋系夫妻共同财产的理由无外乎：根据婚姻法规定，夫妻关系存续期间任何一方取得的财产属于夫妻共同财产、物权法明确规定了不动产物权的取得自登记之日起成立以及该A房屋的产权证书系在刘某和赵某夫妻关系存续期间取得的事实。但是，认真分析后发现，支持该A房屋系夫妻共同财产理由和逻辑并不成立。原因在于以上述理由为依据得出结论的前提是承认物权变动的无因性：即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立，即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而，物权变动的无因性会导致诸多不当，如：盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此，我国物权法并没有物权变动的无因性，相反，物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。就本案而言，刘某与开发商签订房屋买卖合同，双方之间形成债权债务关系。具体而言，李某在该买卖合同中享有要求开发商交付房屋并为该房屋办理产权证的债权——系一项财产权，而该财产权的取得时间是在婚前。因此，以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于赵某而言，由于其并未该房屋买卖合同的当事人，其不享有该债权，也即是其不能享有房屋所有权。

另外，主张刘某婚前支付全部房款仅形成刘某和赵某之间的借贷关系也不成立。理由在于，刘某支付该房款的依据是其与开发商之间的购房合同，其付款行为是履行支付价金的义务，而非借贷。并且，在该支付行为中，仅存在刘某自己和开发商两个主体。刘某和开发商之间只能形成买卖关系，而不能形成借贷关系。除此之外，赵某并不是合同向对方参与进来，刘某和赵某不可能形成借贷关系。当然地，刘某也不可能和自己形成借贷关系。所以，在这个过程中，并没有借贷关系成立。

观点延伸：假设刘某婚前购房时并未全额支付房款，婚后才支付完全部价款。那么这种情况下，该A房屋是否属于夫妻共同财产呢？我们认为，此种情形下，该A房屋仍旧属于刘某的个人财产。原因在于，赵某不是该买卖合同的合同向对方，并没有取得要求交付房屋和办理产权的债权。根据合同法规定，权利义务的转移首先应当在刘某和赵某之间形成合意，同时应当获得向对方的同意。虽后赵某与刘某结婚，但该结合时身份的结合，并不代表刘某于赵某就共同享有对开发商的债权和承担对开发商的义务达成一致；同时，即使双方有合意，也应当获得开发商同意，在获得开发商的同意前，赵某未成为合同的向对方。

但是，此种情形下，刘某作为合同向对方，在婚后支付的房款属于夫妻共同财产，且由于刘某是买卖合同的当事人，李某系以共同财产为自己利益进行处分，这个部分房款应当认定为夫妻共同财产对刘某的借贷。