婚姻法新解释生效后房产怎么分

律师以案说法：婚姻法新解释生效后房产怎么分？

来源：人民网

最高人民法院《婚姻法司法解释(三)》13日起生效实施，重点对“婚前贷款买房、父母出资买房，离婚时如何分割”等问题进行了明确规定，在19个条款中，涉及到财产的条款占了大半。为了理清婚姻法解释三对离婚案件的影响，记者采访了北京岳成律师事务所杨晓林、段凤丽两位律师，以真实离婚案件为例，解读离婚案件中有关房产的判决可能发生的变化。

按揭购买房产需分割升值差价

杨晓林、段凤丽两位律师介绍，一方婚前按揭购买房产，婚后双方共同参与还贷款，婚内取得房屋产权证，房屋产权归属个人还是共有？以前，在司法实践中，处理这种情况的意见不统一。即使归属个人但是对方婚后参与所还的贷款是否能够分得相对应的增值部分。在之前司法审判实践中将此类房屋判给按揭购房方较多，但一般只判决补偿对方一半婚内的还贷款，不分增值。但是，婚姻法解释三有了新的要求。

案例：法院判决认定婚前按揭房为一方个人财产，对方只分到了婚后还贷部分的一半。张先生的妻子曾女士起诉离婚，而法院把夫妻俩唯一一套房子判给了曾女士，认为这是女方的婚前个人财产，却只给了张先生区区10万元。

据张先生介绍，2003年7月他与公司的同事曾女士办理了结婚登记。因为曾女士是北京户口，符合相关条件，因此她在结婚前3个月以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20%的首付款后，向银行办理了按揭贷款。其妻曾女士当时表示：“买房的目的就是为了婚后的夫妻俩能有一个温暖的家。”张先生听后很感动，所以婚后的‘月供’几乎都是用自己工资收入支付的。

2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证。但令张先生意想不到的是，2008年5月曾女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。张先生对离婚无异议，但认为：“这套房产虽然是婚前所购，却是以结婚为目的购买，每个月都是自己在辛辛苦苦地偿还房贷，房产证也是婚后取得的，这房子理所当然应属于夫妻共同财产。”

一审法院经审理认为，一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为，并不能以此作为物权取得的凭证。因此，法院将该套房屋认定为曾女士的婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由曾女士负责归还给张先生。

张先生完全不能接受这个结果，认为严重显失公平：“这房子就应属于我们夫妻俩的。退一步说，就算法院不能认定房屋是夫妻俩的，我也应该享受到房屋的增值啊。当初买这房时合同价是35万元，如今房价已涨到150万元。按照法院的判决，我却只拿到了区区的10万元，在如今的北京可能连一个小厨房都买不到！我真是无家可归了。”

点评：新婚法解释三生效后，明确离婚时房产由双方协议处理，不能达成协议的，该不动产判归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是说，张先生这种情况如果现在离婚的话，不仅能拿到共同贷款的部分，还应该获得增值部分，其获得的份额远远不止十万元。
夫妻房产赠与协议没过户可撤销

杨晓林、段凤丽介绍，男女双方婚前、婚后签订财产协议，将一方婚前个人房产约定为双方共有或为对方个人所有，但是尚未办理过户手续，离婚时一方主张撤销赠与，另一方主张按协议约定执行，过去人民法院存在同案异判，适用婚姻法不可撤销，适用合同法则没过户之前可以撤销。

案例：李某某(男)与王某(女)经人介绍相识，于2006年4月登记结婚，婚后无子女。李某某婚前已在单位取得福利房一套(产权证已取得).2007年1月经王某要求，该房产权变更为双方名下。紧接着双方又签署了《财产约定书》，约定“将双方现在居住的所有权属于夫妻共有的该套房屋的所有权变更为女方个人所有”。

2007年8月，王某某起诉至北京市某区人民法院，要求离婚并确认财产约定的效力。李某某在庭审中作出“撤销赠与声明”：该房是其婚前单位福利分房，单位规定该房产权人只能为单位员工，且该房还没有办理过户，他撤销赠与。他本人因离婚生活负担加重，不得已撤销赠与该房产的行为。

一审法院针对双方财产争议焦点问题，认为，“因《婚姻法》中规定了夫妻可以选择约定财产制，即夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，故对于”财产约定书“中所涉及的财产约定内容应认定为合法有效。”。该约定书系涉及婚姻这一身份关系的协议，依据《合同法》的相关规定，该协议应适用《婚姻法》予以调整，因此李某某无权依据《合同法》中关于赠与合同的规定撤销双方在约定书对财产问题的约定。因此不支持李某某撤销赠与的主张。判决该房屋归王某所有。

点评：现在通过婚姻法解释三统一审判尺度，房产没过户之前可以撤销，但是经过公证的除外。也就是说，这个案件中李某某如果现在办理离婚，可以获得房产中的一半，因为房产的产权已经变更为双方名下，尚未变更到女方名下。
父母婚后给子女购房仍归个人

杨晓林、段凤丽介绍，对于父母出资给子女购房问题，在此之前，婚姻法司法解释二规定为当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。司法审判实践中，因为当事人父母出资多没有书面协议或约定，婚内出资多认定为赠与双方，导致虚假诉讼盛行，严重影响了司法公正。

案例：张红婚后由父母出资给她购买了两套房，但张红在跟丈夫打离婚官司时却遇到麻烦，丈夫要分走其中一套房产。为了分割房产，两人打起连环官司。

1995年10月，张红与王强结婚。婚后，张红生下一女。2006年，两人婚姻关系出现危机，开始分居。2008年，张红向法院提出离婚诉讼，由她来抚养女儿，丈夫每月支付抚养费，并依法分割夫妻共同财产。

诉讼中，双方对两套房产分割产生争议。张红认为，两套房是她父母出资购买，在婚后赠与她个人的，属于其个人财产。张红还说，丈夫在婚姻期间写下了字据，提到张红名下的房产、有价证券属于其父母赠与，完全归张红本人，与他无关。王强表示，这两处房产属于夫妻共同财产应依法分割。

一审法院判决准予两人离婚，判决女儿归张红抚养，王强给付抚养费，同时判决张红父母赠与她的两套房屋归其个人所有。王强提出上诉后，二审维持原判。此后，王强提出再审申请获准。张红说，她父母已将其中一套房产以90万出售。

在这次诉讼中，王强说，他是为了挽救婚姻，在被张红欺骗的情形下，才写下了涉案的关于财产的字据，但并非其本意。一审法院对王强的说法予以采纳。一审法院判决，剩下的一套房产归张红所有，而张红向王强支付房屋折价款90万元。张红提出上诉。

点评：现在婚姻法司法解释三规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。但是人民法院如何掌握按份共有的尺度有待进一步观察。
房产归属明确男性离婚成本降低

杨晓林和段凤丽两位律师介绍，由于本次出台的司法解释，主要针对审判实践中亟须解决的一些新情况和新问题。此解释中对个人财产保护的力度也较以往更大，尤其体现在对价值巨大、又可以保值增值的房产权利的保护上更倾向于对出资人的保护，而夫妻身份关系对财产权属的影响相对较小。在婚房多由男方来购置的传统习俗下，对男方财产权利的保护似乎更大些。而女方多购置一些家电家具等，这些物品即使价值不菲，也会日渐消耗贬值，比起价值昂贵的房产，简直不值一提。

可以说由于法律对个人财产保护的力度加大，离婚程序的相对简单，不用支付女方以高额赡养费，使得比起世界许多国家来说，中国男人的离婚成本相对较低。这正是网友们担心的法律会鼓励男人扶正小三，推高离婚率的原因。

“诚然，离婚的低成本确实会影响到人们对离婚后果的顾虑，在婚姻遇到危机和挫折时，更易缺乏坚守的耐心从而选择放弃。因此，从制度设计上，我们是否应该借鉴其他国家的成熟经验，从而避免轻率离婚，维护家庭的和谐稳定。”杨晓林律师表示，我国法律也应该参考一些欧美国家法律，比如离婚后，有收入的一方给没有收入的一方提供赡养费，一般都是男性为女性提供赡养费，一直到对方能够独立生活或者再婚。

离婚时的各种房产如何分割做出了解答。

1、父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，离婚时房产如何分割？

根据《婚姻法司法解释二》的规定。这种情况要看父母当时把房屋登记在子女配偶名下的真实意思表示是什么。并且这种意思表示一定是要在离婚诉讼前形成的。如果属于赠与性质，那么该房屋属于子女配偶的个人财产。

2、父母在婚前为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，离婚时房产如何分割？

根据婚姻法司法解释二、三的精神，父母在婚前为子女购买的房屋，登记在了子女夫妻双方的名下，这种行为能否算作父母明示给予子女夫妻双方的赠与，不能一概而论，这种情况下双方需要举证支持自己的观点。

3、父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证房子赠送给子女的配偶，离婚时房产如何分割？

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。父母在婚前为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证房子赠送给子女的配偶，父母实际上是将房屋明确赠与给了子女的配偶，并且还用公证加强了此行为的法律效力。所以这个房子应该属于子女配偶的个人财产。在离婚时，另一方不能主张分割此房产。

4、父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，离婚时房产如何分割？

根据婚姻法司法解释二、三的规定，此种情况不能当然的被推定为对子女配偶一方的赠与，具体此行为属于什么性质还要看父母作出此行为时真实的意思表示如何。

5、父母在婚后为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，离婚时房产如何分割？

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在婚后为子女买了房，房产证写了子女和配偶两人的名字，一般认定为向双方赠与，该房屋属于夫妻共同财产。

6、父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且公证房子赠送给子女的配偶，离婚时房产如何分割？

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在婚后为子女买了房，房产证只写了子女配偶的名字，并且又以公证的形式赠与给了子女配偶，父母的意思表示非常明确，所购房产是对子女配偶的明确赠与，属于子女配偶的个人财产。离婚时房产仍然属于子女配偶个人。

7、房子由一方付首付，婚后由这一方付按揭，房产证上是夫妻两人的名字，离婚时房产如何分割？

因为房子是一方在婚前支付的首付，所以这部分首付款应该属于一方的个人财产。婚后由这一方付按揭的部分，虽然是一人进行还贷，应认定为夫妻共同财产。在离婚时，房屋变现后除去首付款部分，双方平分。当然，在这种情况下，如果一方确实能证明其还贷资金是婚前个人财产，那么婚后还贷部分不应该被认定为夫妻共同财产。

8、夫妻双方共同付首付和按揭，房产证只写了一方的姓名，离婚时一方对另一方做出补偿，另一方是否需要举证？如何举证？应该注意哪些问题？

在这种情况下原则上是先由双方协商处理。如果协商不成请求法院分割财产的，另一方需要对其出资情况进行举证。证据一般是银行转账单据，工资证明等能够证明实际出资的证据。夫妻双方共同出资时要留存好相应的出资单据和自己的财务证明单据，养成良好的记账习惯也是必不可少的。

9、婚后房子首付由一方支付，且房产证上姓名是这一方，两人婚前有婚前协议，离婚时所有财产对半分，包括房子。这种情况是按照法律来，还是按照婚前协议来？

根据《婚姻法》规定，离婚时夫妻双方之间财产的分割遵循的是“有约定从约定，无约定从法定”的原则，如果夫妻双方之间有婚前协议，那么首先是要按照婚前协议来执行的。

10、怎样的婚前协议具有法律效力？

所谓婚前协议是指将要结婚的男女双方为结婚而签订的、于婚后生效的具有法定约束力的书面协议，是对双方各自财产的权属以及债权债务范围的承担所作出的约定。

根据《婚姻法》第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”

从《婚姻法》规定来看，婚前协议必须采用书面形式才成立。婚前协议也属于合同的一种，协议须在双方平等自愿的基础上订立，不存在胁迫、欺诈等情形，只要是双方都自愿认可的婚前协议除合同法规定的合同无效情形外原则上都受到法律的保护。