对商品房交易适用双倍赔偿规定的思考

对商品房交易适用双倍赔偿规定的思考

作者：登封法院 景跃红 杨军

对买房者是不是消费者或者说商品房交易中是不是应该适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条关于双倍赔偿的规定，在理论上一直都有争议，在司法实践中，也不尽统一。

《消法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍。”

直观地看，如果商品房交易适用《消法》第四十九条关于双倍赔偿的规定，则有助于规范房地产业及保护商品房购买者的权益，但可能不利于房地产业的发展；如果不适用，则有利于房地产业的发展，但其中的泡沫必然增多且不利于保护商品房购买者的权益。

司法实践中，多数法院在商品房交易上不适用《消法》第四十九条，最主要的原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。

但是，既然《消法》没有像《产品质量法》那样将建筑工程明文排除在外，那么除非出台相应的有权解释，否则，就没有任何理由假定《消法》的其他条文所规定的消费者的权利可以适用于商品房的买受者，独第四十九条不适用。因此，笔者以为，商品房交易过程中，只要存在欺诈，就应该适用《消法》第四十九条规定。所谓欺诈就是有意为之，即行为人在预见到自己行为的有害后果时，仍然希望或者放任有害后果的发生。

因此，在商品房交易过程中，有下列情形之一者，就可以认定为欺诈，购房者可以要求双倍赔偿：（1）商品房买卖合同订立后，房产商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋出卖给第三人；（3）房产商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）房产商订立商品房预售合同时，故意隐瞒所出售的房屋已抵押的事实；（5）房产商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，购房者可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以请求房产商承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一规定将有效遏制欺诈损害市场交易安全的行为。