商品房“一房二卖”，房屋到底归属于谁

商品房“一房二卖”，房屋到底归属于谁？

作者：民权县人民法院 武静 崔振江

[案情]

原告王某某于2009年5月3日与某房产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定原告王某某购买某房产开发公司在民权县开发的仟禧城第二幢房西单元第二层东户住宅房一套，付款方式采取首付和余款用银行贷款按揭的方式，该商品房买卖合同于2009年6月10日在房管部门办理了备案登记，并于2009年6月24日在房管部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为王某某，预告登记义务人为某房产开发公司。此后，原告王某某和某房产开发公司与中国银行签订了个人一手住房贷款合同，办理了相关房贷按揭手续，贷款期限20年，贷款偿还方式为按月等额本息还款。被告张某于2011年10月份对涉案房屋装修。原告发现后，与被告产生纠纷，经协商未果。至2011年12月份，被告对涉案房屋装修完毕，入住了该房，已实际使用了涉案房屋。

[审判]

法院经审理认为,商品房预售应实行登记备案制度，根据这一制度，商品房预售登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，其目的是为了保护合法买受人所享有的权利，产生对抗包括出卖人及其他的买受人以及其他物权的效力，具有物权的效力，即具有排他效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗人员第三人；对涉案房产，原告王某某与某房产开发公司签订了商品房预售合同，并且又于2009年6月24日在房管部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为王某某，因此，原告王某某对涉案房产享有物权的效力；被告张某未举出涉案房屋的买卖合同，即使被告张某与某房产开发公司签订有涉案房屋的买卖合同，由于原告的预告登记的请求权具有排他效力，该合同相对于原告也是无效合同，双方处分涉案商品房的任何行为亦不发生物权效力，其对涉案房产行使占有、使用、管理没有合法根据，对涉案房产行使占有、使用、管理的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告张某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的诉请，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第三十五条、第三十六条之规定，判决被告张某于判决生效后十日内从某房地产开发有限公司开发的某某新城第二幢房西单元第二层东户中搬出，并拆除装修，将房屋恢复至装修前的状态。案件受理费150元，由被告张某负担。

[评析]

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”这是我国物权公示公信原则的具体规定，要求物权必须经特定的国家机关进行登记。

第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是关于不动产登记制度中的预告登记的规定。

所谓预告登记，是指为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。

预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。预告登记主要具有三方面的效力：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，具有排斥后来的其他物权变动的效力；二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序；三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

我国民事立法在预告登记制度方面存在空白。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”上述法律及部门规章关于合同登记备案的规定，属行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定预告登记后的请求权的权利保全效力，赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有排斥后来物权变动的效力，形成了的现实登记权利人处分权的限制，充分保护了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权的效力，即排他的效力，即使卖方存在“一房二卖”的处分行为，该处分行为无效。

就本案而言，原告王某某与某房产开发公司签订了涉案房产商品房预售合同，并且又于2009年6月24日在房管部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为王某某，因原告王某某对涉案房产享有物权的效力，被告张某对涉案房产行使占有、使用、管理没有合法根据，其对涉案房产行使占有、使用、管理的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告张某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的诉请，合法有据，法院依法支持了其诉讼请求。

本案中，原告王某某的权益受到了法律的保护，那么被告张某因某房产开发公司“一房二卖”违反诚信行为损失巨大，权益怎么维护呢？其应另案起诉向出卖人某房产开发公司主张权利。《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合《合同法》第110条的规定，被告张某已无法主张出卖人某房产开发公司履行房屋法律交付行为了，其房屋买卖合同依法应予解除，某房产开发公司应承担什么违约责任呢？由于被告张某与某房产开发公司未在合同中约定违约金，根据《合同法》第114条第1款的规定，被告张某可以请求出卖人返还已付购房款以及同期银行贷款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失。除此之外，被告张某能否同时向某房产开发公司提出惩罚性损害赔偿呢？答案是完全可以。理由是，2003年4月28日最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。该司法解释的出台，对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为，促进诚信交易起到了积极的作用。由此可见，某房产开发公司的行为符合司法解释列举的第二种情形，被告张某可以据此主张惩罚性损害赔偿。