该房屋转让协议是否有效

该房屋转让协议是否有效

作者：焦作解放区人民法院 张海峰

A有一座房屋，但这座房屋在市政府公告的四年拆迁范围之内。公告发布三个月之后，A为了购置新房，将房屋转让给外市的B，并办理了房屋买卖手续。B在购买房屋后知道该房将在四年之内拆迁，心中很是气愤，于是向A主张退房。A不允，B将A诉至法院，请求判决房屋买卖合同无效。

本案在审理过程中存在四种不同的观点：

一种观点认为，该房屋转让合同是可撤消合同，而不是无效合同，因为A在签定合同时未将房屋即将拆迁的事实告诉B，标的物既然存在瑕疵，而A故意不将瑕疵告诉B，主观上有欺诈，客观上实施了欺诈的行为，且其行为违法，使B受到了损失。因此该房屋转让合同属于可撤消合同。法院可以驳回B的诉讼请求，也可以告知B变更诉讼请求。

另一种观点认为，该房屋转让合同有效，因为A虽然未告知B房屋将在四年之内拆迁，但是市政府已经将其公告了三个月，A在主观上不并存在欺诈的故意，客观上也不是事实的欺诈行为，同时，该合同也不存在违法情形，因为该房屋在四年之内才拆迁，所以B的损失也不大。所以，该房屋转让合同有效。

第三种观点认为，该房屋转让合同是无效合同，因为A在进行民事行为的时候违反了诚实信用原则和尊重社会公德原则，因此，该合同应为无效合同。

第四种观点认为，A在主观上既不存在故意欺诈行为，也违反诚实信用原则和尊重社会公德原则，因此，可以驳回B的诉讼请求。

笔者赞成第三种观点：

首先，A在签定合同时并不存在欺诈的故意，因为，市政府已经将拆迁决定公告了三个月，大多数人对该房屋的状况应有所了解。B虽然为外地人，但是从通常的角度考虑，乙在买房时不会不做调查，更不会不知晓拆迁的事实。因此，可以推定B已知晓拆迁的事实。同时该房并不在立即拆除范围之内，而是在四年之内才予以拆除。综合来说，甲在该买卖合同中并不存在欺诈。因此，该合同不属于可撤消合同。

其次，虽然该合同表面是并不违反法律规定，但实际上该合同违反了民法的根本原则，即诚信原则和公序良俗原则。我国《民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则；第七条规定：民事活动必须遵循社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。在民法当中诚信原则和公序良俗原则具有填补法律漏洞的功效，在司法实践中，遇到了立法当时未能遇见到的一些扰乱社会秩序，有违社会公德的行为，缺乏相应规定的时候，可直接适用这两个原则。因此，该合同无效。

最后，本案还牵扯到一个法律原则直接适用的问题。具有：抽象性、不可操作性、宽泛性的特点，所以在判决中直接适用法律原则，理论界向来有所争议。但是在民法体系中，法律原则是进行司法解释的重要指南和依据，在法无明文规定的情况下，民法和刑法上的要求并不相同，民法强调的是：法无明文规定，即不违法。况且诚信原则和尊重公德原则已经被我国《民法通则》第四条和第七条所承载。所以诚信原则和尊重公德原则可以在判决直接引用。

当前，对于违反诚信原则和尊重公德原则的民事行为大有存在，例如：A明知自己的房前将要盖一座高楼，影响光照，但还是把房子卖给了想拥有一座光照好的房子的B。那么A在这里就违反了诚信原则，但是从法律条文上找，并不能找到A违法的依据。但是依据诚信原则，这个买卖合同还应当是无效的，当前正常，合理的情况下适当引用诚信原则和尊重社会公德原则可以维持正常、良好的市场交易秩序。