“两限房”由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，属于婚前个人财产还是夫妻共同财产

 “两限房”由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，属于婚前个人财产还是夫妻共同财产

——马某某等诉黄某某分家析产案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第4912号民事判决书

2.案由：分家析产纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：马某某、李某某、马某甲

被告（上诉人）：黄某某

【基本案情】

马某某与李某某系夫妻关系，马某甲系双方之女。马某甲作为申请人申请限价商品住房一套，申请家庭人口为上述3人。资格审核通过后，马某甲与黄某某登记结婚。此后，马某甲签订《商品房预售合同》（限价商品住房），房屋总价款510615元，首付款310615元，贷款20万元。房屋首付款由黄某某以个人财产支付。婚姻关系存续期间涉案房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为马某甲。此后马某甲与黄某某离婚。

马某某、李某某、马某甲三人以黄某某为被告提起诉讼，要求确认涉案房屋为三人所有，不要求在三人之间进行份额及补偿款的分割。黄某某不予认可，辩称涉案房屋属于夫妻共同财产，要求涉案房屋归其所有，其支付马某甲折价款。一审中，双方一致认可房屋现价值为200万元。

【案件焦点】

两限房由一方在婚前申请，但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的，离婚后两限房的权属认定以及如何补偿问题。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：涉案房屋系在马某甲与被告结婚后签订购房合同、支付首付款，双方共同偿还部分贷款。涉案房屋虽然登记在马某甲个人名下，但系马某甲以其与父母马某某、李某某的家庭为单位申请的限价房。具有一定的人身依附属性。马某某、李某某因涉案房屋无法再次申请保障性住房，故其应该得到补偿。本院综合考虑涉案房屋的来源、首付款支付、贷款偿还等情况，故判决涉案房屋归马某甲所有，房屋剩余贷款由马某甲负责偿还，由马某甲向黄某某支付折价款70万元。

宣判后，马某甲、马某某、李某某、黄某某均提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：涉案房屋为两限房，属于具有保障性质的政策性住房。马某屮为经家庭推举的申请人，于婚前提出购房申请，经审核家庭符合申请购房条件，黄某某与此无关，亦不具备申请人资格，故不能简单地依据限价房为双方婚后购买、黄某某个人支付的首付款等事实认定为夫妻共同财产。涉案房屋的中请人、购买人均为马某甲，权属证明中载明的权利人亦为马某甲单独所有，故马某甲与其父母马某某、李某某主张三人共有，缺乏事实及法律依据。一审判决涉案房屋归马某甲所有，房屋剩余贷款由马某甲负责偿还，马某甲支付黄某某70万元，处理结果并无不当。故北京市第三中级人民法院判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

两限房针对特定对象，具有福利性质，两限房由一方婚前申请的，房产的供应对象为一方及其父母等成员构成的家庭，另一方不具备申请资格。如果因为购房行为发生于夫妻关系存续期间而将两限房认定为夫妻共同财产无疑损害一方父母的财产权益。如果在认定涉案房产属于夫妻共同财产的同时，确认申请人一方父母应得到补偿并将应获得的补偿计入一方享有的份额之中，在夫妻共同财产中划分出他人的财产权益，于理不通。故从这个角度来说，以购房行为发生于婚姻存续期间作为认定两限房权属的主要事实依据，认定两限房属于夫妻共同财产，不能成立；另一方支付首付款与一方及其父母以家庭为单位申请两限房并将该房产登记于一方名下，可看作两个法律关系：另一方支付首付款的出资行为，不能简单地认定是夫妻双方为自己购买两限房的合意，因另一方清楚自己并不具备申请两限房的资格，其出资为债权行为；一方交纳款项购买两限房并将房产登记于其名下，可视为两限房的所有权由房地产开发公司所有转化为私人所有的物权变动行为。婚前申请，婚后购房的，房产权属登记在一方名下，该两限房可以认定为一方享受限价房政策而拥有产权的住房。

因为另一方支付首付款而将一方父母做出较大贡献因而享受两限房政策的住房作为夫妻共同财产分配，会损害一方父母的基本居住权，也不符合民法上的公序良俗原则。另外，婚姻法也规定了子女对于父母的赡养扶助义务，将两限房作为夫妻共同财产进行分配，也与婚姻法规定的精神相悖。

综上，不能单纯以购房行为发生的时间作为判断两限房性质的标准，对于两限房权属的认定要充分考量政策性因素，进行房产分割时考量的主要因素在于购房对象的身份而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况，这样才能确保司法审判与国家对于两限房政策的导向相一致。

对非申请一方的补偿问题，夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房产，由于限购政策的影响，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机。如果将另一方的出资作为债权对待时，不考虑房屋升值的因素，对另一方是不公平的。至于补偿标准，以公平为基本原则，应依据房产的首付款支付、贷款偿还情况以及北京市个人贷款首付比例综合考虑，予以酌定，以不超过按夫妻共同财产分割的数额为限，以维护双方利益平衡。

编写人：北京市第三中级人民法院 杨路