准确解读房地产新政 开发商方能趋利避害

客观地说，中国经济需要主动直面当前存在的一些尖锐矛盾。虽然目前经济增长的活力总体上看仍然不小，但随着矛盾的持续累积，经济运行的风险也在与日剧增，如果应对不当，发生局部危机都有可能。

风险主要来自于不确定性。经济发展中，风险有大有小，并非都很可怕。一方面，小风险随经济增长，能自然化解掉，真正值得重视的，其实是大风险，因为只有大风险，一旦产生才破坏作用巨大。另一方面，有的风险虽然很大，但容易引起人们的重视，对风险的提前预防，不确定性也就大大降低了，很难产生超出预期的破坏作用。

当前中国经济运行中最大的不确定性，依笔者看，非房地产市场莫属。既然如此，及早认识到这里面的不确定性，同时也洞察出里面存在的一些确定性，就是认识自然规律，就是防范风险，规避风险爆发带来的破坏性。经济增幅阶梯型走低，经济困难逐渐浮出水面，经济风险时隐时现，经济考验悄然积聚。可以说，预防伤害经济的危机，紧迫性时不我待。

9月30日，央行发文明确了放松首套房资格的认定条件，对拥有一套房、并还清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这个敏感时期出台的政策，很容易被解释为解救楼市的举措，笔者感觉央行的深意不仅限于这些。

首先，央行希望经济平稳发展，不愿意看到经济大起大落剧烈波动。当前经济增速放缓已经是不争的事实，经济维持中低速增长，也得到了社会各方面的理解和接受。但在房地产大面积陷入低迷，不少城市房价连续四个月走低，经济发展将承受较大压力时，维持经济稳定增长，保持城乡居民信心，也具有重要性。所以，房地产过度失速危及经济发展，央行从维护经济的角度不能袖手旁观，必然会采取必要措施引导和干预市场。

但是，这次央行等部门出手调整房地产信贷政策，仅限于表明维护经济稳定增长的态度，而不是像原来那样，要深度介入强烈刺激经济，更不是要全面干预市场的经济活动，所以对绝大多数房地产开发商来讲，不可以因为有政策在手就得意起来，过度乐观，从而误判大趋势。

事物都具有两面性。一方面，经济发展有其内在规律，央行为了避免经济大起大落，必须要贯彻尊重基本规律的前提；另一方面，经济政策也有其必然边界。即使央行动用经济调节政策，想必一定会处理好政策和市场的界限，不会只为了房地产一个行业的发展，而不顾其它行业发展的合理诉求。所以，央行进行干预，只要达到保持平稳发展的预期就会“鸣金收兵”。

事实已经证明，刺激经济的政策不宜过度过量使用。坚持不强刺激经济，给经济自我调节留余地，把提升经济质量的重要性放在更高的位置上，这已经成为各方的共识，而这必须通过挖掘潜力来实现。提高进出口贸易的总量和总额，能有效地弥补内部经济的不足，只有对外开放相对顺畅一点，找到富有吸引力的升级版，就有可能保持经济增长的平稳性，保证经济增速不会跌出合理区间，也就能消除引发各种社会矛盾的诱因，这样，即使房地产救市措施失效，其冲击也在可控范围内。

由此观之，开创全新的经济发展模式，以便应变提速开放战略，推动人民币早日国际化，对化解我国当前经济困局，对摆脱危机的阴影，是一条比较有前景的正道。这种政策环境，终会让那些对政策期望过高的开发商彻底失望。

其次，央行此次政策“有保有压”，需要抽丝剥茧才能读懂其内涵。这次央行政策具有很强烈的指向性，出台的政策其实是一种定向放松，放松的是已经还清贷款的一套房家庭，锁定的需求集中于改善型住房。换句话来说，这是最早购买商品房的一批群体，其数量相对而言只能算小众群体，就算他们都享受政策的优惠，并马上获得以首套房计算的贷款买房，也无法托起庞大的整个商品房市场。

同时，即使这批人真的购买改善型住房，也得先卖掉旧的低端房子，才能换新的高档房子，这就注定了低端房产的抛盘量短时间会激增，让这个细分市场遭受打击，这是央行政策实际效果体现“压”的一个层面。当然，改善型住房需求的释放，有利于保持中高端房产市场的活跃，这是政策“保”的层面，但是笔者不得不提醒一句，对于这种“拆东墙补西墙”的结果，房地产商应该睁大眼睛想清楚自己是不是在保的行列之中。那些对政策期望过高的开发商恐怕是要失望的。

第三，“新常态”思维的提出，意味着中国经济需要结束过去的模式。房价的缓慢下降，不能只看到不利的层面，而应该客观看到它有利的一面。房价下跌，给宏观经济造成压力是弊，但它释放出的经济资源，有助于创新发展，这是利的方面。严重影响既得利益者，是弊；但也能形成更加有效的新利益，是利。维持“经济刺激政策”代价太大，是弊；改变经济无效的旧有模式，导入到常态化运行状态，是利。面对新问题，只要首先自己不慌，不率先乱了方寸和阵脚，贯彻执行好既定战略，就没有什么可怕的外部力量，靠“唱空”摧毁不了经济，没有任何必要启动危机应对机制。

回顾各国的历史发现，一国经济在发展较好时主动转型的很少，而在客观压力下被动实施转型的则是常态。这是有深层原因的，既是因为经济发展惯性使然，能修修补补、不用转型就能达到目的，自然就鲜有人愿意大折腾。在主客观条件逼迫下，经济现有格局总会丧失合理性，经济无法沿着既定轨道一直运转，房价一直涨到天上是不可能的，降价就是没有选择的唯一选择，不能等到把整个经济拖入巨大风险，再在非正常情况下被迫拯救经济。

第四，中国经济正在自我改造，住宅价格的变局虽然刺痛人的神经，但我们不得不面对中国楼市鼎盛之后的沉寂。去泡沫化的走上理性之路的必然，也是从高潮跌落谷底的回归之路，更是开放战略跃升的腾飞之路。