——（2019）最高法民终167号黑龙江省康亚投资有限公司与黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司等合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案

裁判要旨

在合同基于一方根本违约而解除,违约方应赔偿履行利益情况下，由于合同并未实际履行，履行利益的认定往往成为案件审理的难点。对此，人民法院可根据案件的具体情况，采取差额法、类比法、估算法以及综合裁量等方法予以认定。在确定损失赔偿数额时，还应适用合理预见规则、过失相抵规则、损益相抵规则等作出认定。

基本案情

康亚公司与宝宇公司签订《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》，约定双方共同合作开发宝宇天邑三、四期项目。双方合作过程中，宝宇公司设立全资子公司宝宇天邑公司，将宝宇天邑三期项目的建设用地使用权变更至宝宇天邑公司名下，由宝宇天邑公司开发建设了宝宇天邑三期项目。康亚公司以宝宇公司构成违约为由提起诉讼，请求：解除案涉《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》；宝宇公司返还投资款并向康亚公司赔偿损失2亿元；宝宇天邑公司承担连带赔偿责任。

裁判结果

一审法院认为，宝宇公司在未通知康亚公司的情况下，由宝宇天邑公司取得案涉项目土地使用权并独自作为开发主体，《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》已经履行不能，宝宇公司构成根本违约。判决：解除合同；宝宇公司向康亚公司返还投资款1.0045亿元并赔偿损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止）；宝宇天邑公司承担连带赔偿责任。

最高人民法院二审认为，康亚公司与宝宇公司合作开发案涉项目，因宝宇公司将案涉项目的土地使用权变更至宝宇天邑公司名下，由宝宇天邑公司实际完成三期项目的开发建设。宝宇公司的行为导致《宝宇天邑三、四期项目投资协议书》的合同目的无法实现，构成根本违约，宝宇公司应向康亚公司返还投资款并赔偿损失。损失赔偿范围除包括康亚公司的实际损失之外，还应考虑康亚公司可能获得的投资利益。关于康亚公司可得利益损失的认定，综合考虑双方合资合作开发房地产关系肇始于双方之间的民间借贷关系、双方合作开发二期项目的实际投资收益等情况，结合损益相抵原则及诚信原则，以年利率24%的标准认定康亚公司的损失。一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍认定康亚公司的损失赔偿数额，虽能一定程度上弥补康亚公司的损失，但此认定同康亚公司可能获得的投资回报有较大差距，裁量权行使失当，予以纠正。

最高人民法院终审改判：宝宇公司向康亚公司返还投资款1.0045亿元并赔偿损失（按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；维持一审关于解除合同和宝宇天邑公司承担连带赔偿责任的判决。