探讨|“娃娃房”不动产登记法律问题研究

原创 张颖 中国不动产官微

当下，随着人们生活水平的不断提高，越来越多的家庭出于子女择校、婚嫁等原因购置房屋，同时为规避财产风险、节省税费等，很多家庭会选择把房屋全部或者部分登记在未成年子女名下，这就是所谓的“娃娃房”。

房屋作为普通家庭最重大的财产，涉及未成年人的重大财产利益，笔者将从法律角度对“娃娃房”登记实践中的重点问题进行分析，力求为保护未成年人合法财产权提供法律参考。

关于“娃娃房”的权利主体

“娃娃房”在转移登记、抵押登记中出现的许多问题，归根结底都涉及“娃娃房”的权利主体认定的问题。

原则上以不动产登记簿记载为准。《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权公示具有公信效力，一般情况下，不动产物权的归属以不动产登记簿上的记载为准，登记权利人即推定为实际权利人。此时，将房屋登记在子女名下包含两种情况：一是在将房屋登记在父母以及未成年子女名下，此时该房屋为父、母、子女三方共有，未成年人按照在不动产登记簿上标明的份额享有房屋的所有权，未成年人要处分房屋，需要经过其他共有人的同意。二是将房屋仅登记在未成年子女本人名下，此时该房屋体现为未成年子女个人所有，未成年子女单独、完全享有登记在其名下的房屋的物权。

因物权的归属、内容发生争议的，法院可能根据实际情况判定房屋所有权人。《民法典》第234条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力则是在综合分析房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况、抵押情况等因素的基础上，审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。也就是说，在房屋物权归属、内容有争议的情况下，抵押权人等利害关系人可以向法院提交证据请求确认“娃娃房”所有权的归属、内容，法院会根据案件实际情况判断各方当事人的真实意思表示，房产也就并不必然属于登记权利人。

在司法实践中，根据案件具体情况的不同，登记在未成年人名下的房屋有被认定为未成年人个人财产的，有被认定为家庭共有财产的，也有被认定为夫妻共有财产的。

“娃娃房”登记中的法律问题

未成年人可以成为不动产权利人。我国现行法律法规未对不动产权利人的年龄进行限制。《民法典》第18条、第19条和第20条规定，不满8周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为；16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第11条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。可见，作为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的未成年人，是可以成为不动产权利人的，但不能独立申请不动产登记，而应当由其监护人代为申请。16周岁以上、以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人，视为完全民事行为能力人，可以独立申请不动产登记。

将不动产登记在未成年人名下，必须是使未成年人纯获利益的。现实生活中，未成年人一般无独立经济来源，购买不动产的出资基本上来自于父母、祖父母或外祖父母等，这实质上是一种赠与行为。在父母出资购买房屋并将房屋登记在未成年人名下的情形下，父母作为未成年子女的法定监护人，赠与人与接受赠与人都是未成年人的父母，似乎违反了《民法典》第168条中“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外”的禁止自己代理的规定。但笔者认为，从立法目的考量，禁止自己代理的规定是为了防止代理人利用代理之便，损害被代理人利益，但在父母赠与子女不动产时，未成年子女是纯获法律上的利益的，此时的代理行为是被允许的。对于父母出资购买但未还清贷款的房屋，是不能转移登记到未成年子女名下的，因为此时房屋上负担了偿还贷款的义务，而非纯获利益的赠与行为。

父母为处分未成年人名下不动产而申请登记的，应当提供为被监护人利益的书面保证。首先，处分“娃娃房”需要提供为被监护人利益的书面保证等材料。《民法典》第35条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。这就要求监护人处分未成年人的房屋时必须是为了被监护人的利益。因此，《细则》第11条第2款规定，监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

其次，不动产登记机构对该书面保证不进行实质审查。登记机构办理父母对未成年人不动产的转移、抵押等登记申请时，如何判断是否“为未成年人的利益”，一直以来存在较大争议，这是民事法律关系问题，登记机构无须也无法判断。因此，在办理父母处分未成年人不动产的登记申请时，登记机构只须要求父母提供其处分不动产行为是为监护人利益的书面保证即可。

最后，《不动产登记暂行条例》第18条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照要求进行查验，其中就包括查验有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。因此，登记机构在查验时需要尽到合理审慎的注意义务，对于申请人提供的证明材料明显不符合为被监护人利益的，应不予登记。

须注意的问题

在此，笔者提醒想要将不动产登记在未成年子女名下的父母注意以下几点。

未成年人名下的财产不予分割。父母离婚时，登记在未成年子女名下的不动产将可能作为未成年人的个人财产不予分割。

未成年子女成年后，有权自行处置登记在自己名下的不动产，无须征得父母同意。如果该不动产是父母的唯一居住场所，子女将该不动产抵押或出卖，会直接影响到父母的日常生活。

“娃娃房”无法申请商业贷款。根据《贷款通则》《个人住房担保贷款管理试行办法》等的规定，银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且应当同时具备有稳定的职业和收入等条件。因此，“娃娃房”在资产流动性方面差于其他不动产。

作者单位：自然资源部不动产登记中心《中国不动产》2022年第6期