小区拆围墙 细则要跟上

近日，中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）中提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。这一提法一经发布立即引发网友和公众热议，已经封闭的小区重新打开，是否涉及物权法问题？

3大焦点

封闭小区开放涉及物权法问题?

要具体分析

对于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法，一些网友有疑问，这是否涉及物权法问题?

华南师范大学政治与行政学院副教授何贵忠接受记者采访时表示，“主要看如何开放?开放什么?国家这个政策出台，应该有过渡期，并有一系列的配套政策。”具体来说，小区道路方面，如果小区主干道原来就规划为公共道路，政府是可以要求开放的，现在的问题是一些大型小区侵占了公共道路;而如果是真正属于业主共有的小区道路，要开放就涉及赔偿问题。

绿地也是如此。何贵忠说：“小区公共绿地属于物权法规定的私人财产，如果要开放就是公有化，这样就涉及法律上的问题。”

记者发现，《中华人民共和国物权法》 第73条的规定确实有两个“除外”——建筑区划内的道路，属于业主共有但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地，属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

封闭小区开放实行难度有多大?

应有过渡期

记者了解到，在相关规划法和技术规定中一直要求不能擅自封闭公共道路，经过修订、今年1月起实施的《广州市城乡规划技术规定》第29条规定：建筑区划内的道路划分为城镇公共道路和业主共有道路。任何单位和个人不得擅自封闭使用城镇公共道路。

房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“要实行这一规定，肯定要有一个缓冲期，需要配套文件出台。”业内人士表示，从国内各大城市的实践上看，即便原先规划的是市政公共道路，但小区已经封闭，大量业主入住后想让小区打开大门，再开通市政路，实施难度较大。

此外，还有专家提出，对于新建住宅小区，可以仅限定住宅楼部分土地用于出让，而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地，但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。

那么，未来土地出让价格的计算方式是否会发生变化呢?对此，市国土规划委暂未回复记者的询问。

今后如果不再建封闭小区，老的封闭小区是否会更抢手、楼价也水涨船高呢?谢逸枫认为：“这一政策对楼价不会产生什么影响，首先政策不会马上实行，其次决定楼价的关键因素还是供求关系、货币政策和地价等。”

小区开放后安全问题怎么解决?

物管要求增

本次《若干意见》中提出要推行街区制，在不少规划界专家看来，方向上是正确的。

广州大学建筑设计研究院副院长王河直言，封闭小区不符合国际做法，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享，逐步打开的方向是正确的。而且我国也是在近十几年才流行封闭小区，此前很多人都住在街道，归居委会管。

在规划专家、中山大学教授袁奇峰看来，封闭小区是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶层自然有对安全的需求。此外也和过去政府公共财政有限有关。

对于打开封闭小区，《若干意见》中主要认为是解决交通问题，打通社区微循环。对此，不少规划专家也表示认同，认为现在不少城市交通状况的恶化，封闭式小区要极大责任，严重占用、分割了城市道路资源。

此外，还有人认为，小区开放有利于公共设施共享，道路打通了，一楼的临街店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等会越开越多，能够营造更有特色和活力的社区形态。

最令公众担心的还是开放式小区会带来治安和安全问题。对此，房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“封闭小区开放会给物管带来难度，有关方面应该增加保安措施或增加社区民警，从而增加物管费用和政府负担。”

人民日报客户端：

拆围墙非拍脑袋决定

拆小区围墙是拍脑袋决定吗?当然不是。

在中央看来，封闭小区是当前城市病的一大病因。超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，造成街区宜居性不高，社区活力缺乏。

不少人觉得，如果能居住在一个封闭小区，特别是单位大院，那必是极好的。人们在抱怨新生事物时不妨也多思考一些。

第一，小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区确实有好处，但对于城市交通而言，它无异于一个个“拦路虎”。在地图上看，每个封闭小区都有可能成为城市的交通“盲点”。在欧美等发达国家，为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到“治堵”的目的。第二，街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽，拆围墙有助于增强社区活力。与之相比，没有围墙的街区制能将封闭小区内的其他资源公共化，例如绿地、停车场、小商铺等，带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活，整个城市的经济会更有活力。

当然，“没有围墙，怎么保障居民道路安全?”“车来车往，如何不被噪音打扰?”“很多小区道路本就狭窄，如何达到疏解交通的目的?”这些老百姓担心的问题确实值得关切。这就提醒相关执行部门：街区制推广不会一蹴而就，在制定具体规划时，必须注意完善与之相关的配套措施。首先，推行街区制要有“软件”支撑。未来，街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分。其次，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提。最后，街区制的推行还需要一些单位做表率，开放封闭小区从一些单位大院开始，才有利于未来街区制的顺利推行。