谁有权让小区拆围墙？

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，其中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，昨日引发热议，已建成小区谁有权决定开放?今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物...

1、现有小区为何需要拆掉围墙?

去一个不远的地方，从地图上看，明明直线距离很近，但实际上一个庞大的院子横在眼前，要过去的话，只能绕过大院或小区，走很远的路才能到达目的地，这是不少市民日常生活中都会遇到的问题。

城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。

此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，

而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。

记者了解到，此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目，如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划，规划部门就会要求其将大院里的一些支路，随着项目建设腾退干净，地上没有建筑物，将来如果拆了院墙，这些支路就有通行的可能性。

2、谁有权让小区开放内部道路?

北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

昨日有人提出，小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积，如果是的话，小区开放应给买房的业主予以补偿。

专家表示，就北京而言，小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积，业主拥有土地使用权，但不是分摊面积。

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。

王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

3、开放使用小区道路如何补偿?

如何释放小区中的道路资源?王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会必要协商，还要进行补偿。

同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调;对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。

此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。

这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。

王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可;对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。

4、街区化后小区物业将被取消?

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，新建小区街区化，从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门，就有不少都是以单独的楼栋为单元。

那如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?

对此，楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理?楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”

同时，楼建波建议，在具体执行时不能“一刀切”，应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程，不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区，形成微循环的道路，那么如果三个小区挨着，一个小区打开了，另外两个没有打开，道路还是循环不了，反而成为了断头路。”

5、围墙打开怎么保障小区安全?

推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。

王太元表示，所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。

此外，王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。

小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民?王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。

6、学区房划分是否会受街区影响?

中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，原来城市设计中，单位大院比较多，这与行政管理体制相关，单位管一切，之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变，从其他国家的城市管理经验看，这是一个大趋势。

对学区房和择校来说，与以前单位边有个很好的学校有直接关系，如之前北京取消的共建学校，就属于单位和学校的共建。现在，城市管理理念在逐渐的改变。

因此，小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。

储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化;另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值” 。

最后，储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。

发改委：不是小区所有道路都要变成公共道路

南都讯21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注，尤其“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”一条。是不是以后所有小区四面围墙都要拆了?是不是小区内部道路全都公共化，一下楼就是大小马路?昨日国家发改委城市规划专家接受南都记者采访解释，打开已建成住宅小区不会一刀切，也非简单 “拆墙破院”。

不是所有已建成住宅小区都要打开

昨日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟向南都记者表示，已建成住宅小区和单位大院打开，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。

其实文件已经做出说明，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。一些城市居住区的路网布局已经较密，城市主干路、主次支路的匹配得当，那么即使一个居住小区相对封闭，也就没有打开再开支路的必要了。也就是说，如果某一个住宅小区的道路公共化之后，对于城市干道的交通流量也没有影响，那也同样没有必要去改。

即使对于新建住宅小区，《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说，比如有的住宅小区在远郊，通过一条路进出城市，那也不是一定要采用街区制的形势，或者一定要打开。“要看具体规划的情况，不会一刀切”，沈迟说，大规模的封闭小区打开之前，也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。

还会有相对封闭的居住小区和居住组团

沈迟说，在1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》里其实已经有了这样的规划思路。其中将城市居民生活聚集地，分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。

规划学者、中山大学教授袁奇峰说，现在一个居住区通常约1平方公里的面积。居住区以下切割成四五个约25公顷的居住小区，也就是通常所说的“小区”。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别，“典型的就是深圳”，小区内部道路多私有化。

沈迟说，实际上，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式，也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，就能优化整个区域的路网。

这也就是说，市民关于出门下楼就是马路的担心，并不必要，因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团，保障居民的生活空间，只是之前的小区太大了，所以才要“逐步打开”。根据2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅”。沈迟说，所谓“通而不畅”，就是不让车速太快，影响安全。

不是要让小区开放而是着眼路网结构

“是着眼于路网结构，而不是要让小区开放”，沈迟说，未来小区管理单元可以更加分散化，比如一栋或者几栋在一块，而不是好几百栋楼一块儿封闭式管理，一是阻碍城市交通，同时也显得居住区活力不足。

沈迟还向南都记者表示，对于城区来说，特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机，做好路网规划，不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口，而北京可能只有20-30个，所以显得生活气氛不足。

沈迟也建议，目前只有城市居住区规划设计规范，这是不够的，应该同步进行整个城市街区设计规范。中央发布的意见也要求，树立“窄马路、密路网” 的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。“配级合理的道路系统规划出来之后，封闭小区也就搞不成了”，沈迟说。南都记者吴斌程思炜发自北京

业内观点

打开住宅小区仍需配套政策

专家称应充分尊重业主权益，物业管理升级、治安与配套设施也需跟进

中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为，长期以来国内交通规划上只注重主干道，没有预留“毛细血管”，而封闭小区不断出现，对路网形成割裂，破坏了道路微循环系统，人们出行，无论长途短途都挤在主干道上，从而引发城市交通痼疾。中国城市规划学会秘书长石楠说，比如高校，在国外基本上是开放的。

但专家认为，开放小区具体实施上，不仅是“拆墙破院”那般简单，还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。

中国房地产业协会副会长胡志刚认为，政策执行难点主要在于既有住宅小区上，由于小区配套设施、道路绿地等在权属上仍归业主所有，开放小区应充分尊重小区业主权益，出台配套政策，考虑利益重新分配与调整。

石楠表示，开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，仍需在制度上与法律上出台配套政策，也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。《意见》中，“原则上”“逐步”等字眼也体现了政策落地必将是循序渐进的过程。

广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁认为，最近几十年以来的房地产开发造成街区分割，像番禺华南板块这样面积庞大的郊区板块被“割裂”的现象尤其明显，小区封闭之后，原来需由政府承担的部分城市管理责任落到小区物管身上。如果重新打开小区大门，意味着这种社会管理职能重回政府之手，政府需在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面倾注更大的人力财力。他认为，新政实施，对老八区的意义更大，因为最近几年老城区加强了封闭式管理，一方面增加了停车收入，但与此同时大大增加了交通阻塞。

广州房地产市场的观察人士米思图则认为，中央文件提到开放小区，并非意味着要将小区内的所有配套设施都免费“对外”，只是道路资源对外开放。对于大部分小区来说，这些“对外开放”的道路资源主要用于步行，只有少数超大型小区的一些道路资源需要开放给机动车。“开放大门之后如果能让步行距离控制在 15分钟内是好事”，米思图建议可通过未来新建的住宅小区试行对公众开放、增加街道居委会及NGO的社区治理功能等方式，以此逐步提升市民“开放小区大门”的观念。